105年8月號(260期)

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日期:2016/07/15

 

 

近幾任總統任內台北市新成屋、預售屋房價統計

 

 

 

 

 

三箭未發 三稅已把房市打趴   

中時電子報 – 2016年7月15日

小英總統攸關住宅政策走向房市「三箭」未發,但台北市「三稅夾殺」,就快把房市打趴!今年上半年累計新推案量,竟然不到820億元,創下SARS來最蕭條紀錄。連台北市政府公開招標地上權開發案,這一年半幾乎乏人問津,沒人買單。

台北市已經面臨停滯性成長的危機?其實罪魁禍首,台北市「三稅」脫不了干係。首發第一稅,就是2012年5月推出全國獨家「豪宅稅」,只要符合台北市「高級住宅」規定高價大戶住宅,房屋稅計稅公式都適用「1+路段率」的加成規則。

第二稅,就是新版房屋稅自2014年7月1日提高房屋標準單價、路段率,及2015年首度開徵的囤房稅。第三稅,則是2016年1月1日起全面調漲的公告地價,漲幅達30.38%,今年11月份即將繳納的地價稅,市民荷包勢必再被削一次。

 

北市平均屋齡31年  6都最老  

中央社 – 2016年6月22日

內政部統計,全台房屋稅籍住宅類數量為833萬8603宅,全台住宅平均屋齡28.29年,其中以桃園市23.56年及新竹市23.72年屋齡最年輕,而澎湖縣38.82年屋齡最為老舊、其次為連江縣34.8年。6都則以台北市31.53年屋齡最老,約50萬間。

20到30年的房子,目前僅23%,但10年後也是問題,因此未來10年內,面對城市老化,政府的都市更新政策、效率和廣泛度都要提升,不可能全靠政府公辦都更,民間廠商、社區自立都更等,未來會透過都更條例修法,更加速推動都更。

都更案進程緩慢的原因多元,法令制度不夠完整,導致環節關卡,時間就會拖長,時間一久,推動的積極度就降低;此外,民眾普遍對價格、分回房子的期待太高,將都更視為投資行為,在意甚麼時候都更賺最多,而不會自己花錢改善居住品質。

 

假都更案 高額容獎成原罪

住展房屋網 – 2016年7月13日

近年不少老舊企業總部希望藉由都更改頭換面,包括台塑、嘉泥及富邦,都打算以都更方式轉型為複合性住商大樓,意圖利用都更容積獎勵賺取暴利,並行轉型豪宅之實。但因企業總部都更案產權單一,合理性公益性,充滿『假都更』疑慮。

不合理都更獎勵制度,遭財團扭曲為謀利工具,都更取得最高1.5倍的容積獎勵、租稅減免,與合建、重建等途徑誘因;但高度容獎壓根忽略當地交通、公建容受力,將使環境與居住品質劣化,全然與『創造更好城市空間』的都更宗旨相違背。

近來房屋稅調漲,不少傳媒藉此大力放送恐不利都更推行的消息,都更享有許多獎勵及租稅減免措施,相較於一般舊屋換新屋已具相當誘因,因此不應再為了推行都更過度給予優惠,否則將導致制度更加扭曲,增添更多漏洞供有心人士操弄。

 

社會住宅!「住宅法」即將修法

買購不動產新聞台 – 8小時前

為達成8年20萬戶社會住宅目標,內政部通過「住宅法」修正草案,希望在下會期送進立法院審議,儘速完成修法。以協助地方政府解決社會住宅土地取得、經費來源及人力組織等問題,落實居住正義,照顧弱勢及青年族群的居住需求。

「住宅法」修法有4項重點。第一、明定主管機關、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅,以因應社會住宅興建營運需求。第二、地方政府需要社會住宅用地應有償撥用公有非公用土地,得辦理長期租用,減輕地方政府取得土地的成本。

第三、社會住宅興辦期間的地價稅及房屋稅減免,並免徵營業稅,減輕地方政府或民間興辦社會住宅稅賦負擔。第四、增訂包租代管興辦社會住宅機制,提供參與房東所得稅減免誘因,使民間空餘屋能轉化為社會住宅,提供予弱勢族群居住。

 

民眾抗議漲地價稅 自用住宅影響小

中央廣播電台 – 2016年7月6日

根據今年最新的公告地價,除了澎湖縣外,其餘21縣市都調高,引發部分民眾抗議,質疑政府搶錢。內政部表示,公告地價平均調漲31%,是基於土地正義與賦稅公平,對於只有1間房屋且適用自用住宅稅率資格民眾來說,影響微乎其微。

各縣市在1月1日公布今年的公告地價,根據內政部統計,這次公告地價較前一次2013年的公告地價平均調升31%,由於調整結果影響土地所有權人的持有成本,部分縣市傳出凍漲或反對調整的聲浪,包括台中與台南市民都表達強烈不滿。

每3年1次重新規定地價,各縣市政府依照規定調查市場買賣案例或收益實例價格,也考量地方財政需求、民眾地價稅負擔、社會經濟狀況等因素,適度合理反映市場交易價格變動情形,以促進土地利用,也促進賦稅公平跟實現土地正義。

 

房市盤整 房仲:買賣雙方要忍耐

中廣新聞網 – 2016年7月5日

台北忠孝商圈空置率創歷史新高,表示過去集中在小範圍,現在商圈擴大,且店面轉型,辦手禮、飲料等店面變多。西門商圈受惠國際觀光客轉型,陸客退燒後,日本韓客相當多。因而房市,央行降息會拉長房價下跌時程,預估還要再冷七年。

專家展望今年下半年度房市與商辦,台北市A級商辦去化面積約2500坪與上季略同,整體空置率11.8%;信義區因租金高,承租商家往巷子移動,忠孝東路商圈面臨史上最高空置率,一度創下11.9%高空置率,空置店面常作為特賣會使用。

房仲專家認為,降息、拉長緩跌時間,賣方要高、買方要低雙方沒交集。有能力的不買,想買的沒能力,房市冷到「夏天要穿毛衣」,預估未來房價「緩跌三年、盤整四年,買賣雙方都要忍耐」,要等七年後風起再進場,買方現在不宜太燥進。

 

北市公設保留地價 剩公告現值6成

中時電子報 – 2016年7月5日

台北市捐地換容積移轉落日條款將在2017年7月以後正式啟動,不動產估價師表示,台北市的公設保留地土地價格,從昔日最高公告現值190%,跌到現在僅約公告現值60%左右。且隨著落日條款到來,未來價格將只剩10∼30%左右。

過去寬度15公尺以上的已開闢道路用地,可作為容積移轉的條件,比未開闢的道路用地、綠地、公園用地、廣場來得寬鬆,亦即不需要整合土地的所有權為單一所有權人,也不需要完整路段,因此容積價格從早期公告現值的3至4成左右。

2014年6月30日施行申請移入容積量的50%規定,並將在2017年7月2日以後除了「歷史建築所定著之私有土地」外,其他公設保留地即不能再作為容積移轉,2014年130%、2015年75%至90%間,到2016年的60%左右,回跌幅度相當大。

 

租屋新制 房租押金最多2個月

民視 – 2016年7月12日

為了減少惡房東、惡房客的事件發生,內政部近日公告新版的租屋定型化契約,其中不僅對於修繕、解約責任有所釐清,更明定房租押金不得超過2個月房租,否則最高罰鍰30萬,而這項新制2017年1月1日就會實施,確切保護承租權益。

房東vs.房客,就怕房客欠租金,未來房東押租金可不能要多少就多少,內政部公佈新版租屋契約,押金最多只能收2個月,即「給付2個月的押金,還有第一個月的租金。」押金只能收2個月,房東、房客看法不同,肯定還要一段適應期!

對於修繕責任,如果不能歸責於房客,通通該房東來出錢,而且房客如果要設戶籍,或申報租金扣繳所得稅,房東都不得說No。特別是租金含家具、家電這些在出租的房東,押金2個月相對是不太夠的,很多房東出租的意願相對會不高。

 

房屋稅檢討  調幅恐創30年最大

中央社 – 2016年6月24日

台灣經濟研究院召開「景氣動向調查報告」記者會,公布營建業測驗點連續3個月上揚,來到2015年11月以來高點,主要受惠不動產表現的帶動,來到半年新高,全國12個縣市檢討房屋稅,調幅恐創30年最大,可能影響民眾購屋意願。

央銀鬆綁,在信用管制上帶來利多,加上部分建案降價帶動買氣,5月6都買賣移轉棟數月增率達22.6%,且年增率表現上也是首度轉為正成長,增幅有3.4%。雖然3月到5月已連續3個月呈現正數趨勢,但下半年房市的續航力才是關鍵。

雖然目前房貸利率持續探底,加上央行先前鬆綁信用管制措施,為房市帶來利多氛圍,不過,下半年國內經濟復甦力道,加上買賣雙方對價格的磨合程度將是觀察重點。強調注意「不可輕忽房屋持有稅的稅基調整,對房市所帶來的殺傷力」。

 

北市加稅 新舊豪宅一同陪葬

中時電子報 – 2016年7月7日

台北市政府擬擴大適用最新標準單價的房屋回溯至30年屋齡的老屋,據悉豪宅稅即便拿掉加乘計算,也將改為比照別墅加計加乘級距算式,「豪宅稅」陰影仍如影隨形。「全民加稅愈來愈近了!繼新豪宅後,中古豪宅也將投下超級震撼彈。

根據內政部不動產資訊平台的最新統計,截至2016年第1季止,台北市目前稅籍住宅的總存量共達88萬5,340戶;估計北市若擴大回溯30年老屋適用新制,「中槍」戶數占比高達45%以上;屆時約每2位市民就有1位面臨「有感加稅」。

台北市已經把新大樓的房屋稅大幅調高2.6倍、偏離合理評定價值,現在又研擬回溯到30年前完工的老屋也適用,許多市民一定會跳腳,怎麼有那麼離譜的事情?學者批,如果台北市擬在2017年調整的版本確定,勢必會讓台灣經濟滅亡。

 

老屋擬加稅惹民怨 82.5%民眾不贊成

中央社 – 2016年7月13日

各縣市房屋稅越改越複雜、越改越暴走,繼日前台南市分3年調漲房屋稅,民國90年後7月後成屋的房屋稅也調高後,台北市也傳出擬調高中古屋房屋標準單價,一舉回溯至屋齡30年內的老屋,估計40餘萬戶的中古屋持有者房屋稅大增。

房屋自售平台趨勢研究中心的調查資料顯示,各地方政府興起不論新舊、是否炒房,全面調高房屋稅的政策措施,高達82.5% 的民眾表示「不贊成」,支持地方政府加稅的民眾僅 16.1%,顯見這次地方政府老屋加稅措施缺乏民意基礎。

北市以追求公平正義為出發點,獨創豪宅稅,以打擊炒房、富人增稅,此次台北市稅捐處研擬中標準單價和高級住宅適用稅基修正方式,級距自100∼300%不等,衝擊將非常可觀,最高將乘4倍之多,無異把房屋稅變成是「房屋刑法」了!

建商看房市 建款連6個月衰退

中央社 – 2016年6月27日

央行消費者貸款及建築貸款餘額統計顯示,5月購置住宅貸款餘額新台幣6兆1672億元,月增281億元,貸款餘額年增率4.37%,連續2個月回升,房市下游買氣似有回溫。部分地區房價下修,吸引自住買盤進場,房市是否回溫仍待觀察。

象徵房市上游建築貸款餘額,5月底為1兆6161億元,月減50億元,年增率為-2.05%,連6月負成長,減幅更創2010年3月以來最大。央行5月建築貸款餘額年增率連續6個月衰退,主要是市場餘屋過多,建商對今年房市展望看法仍保守。

八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」,5月底貸款餘額4945億元,較4月的4807億元成長約137億元。央行分析,青安貸款大幅增加,應與部分地區房價下跌,顯見已有不少青年首購族與自住客有進場購屋,自住剛性需求仍在。

 

降息無助房市 營建股跌

中央社 – 2016年7月1日

利率降不降根本就不是買房與否的關鍵,房價才是關鍵。央行連4次降息半碼,對於有房貸者可減輕一些負擔,想買房者在意的是房價,而非降利率。央行房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿,僅約6至7成,對於消費者而言誘因不大。

想進場買房消費者,「利率」都不是消費者優先考量的因素,合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。對屋主而言,也不會因為降息半碼而感覺持有成本明顯下降,或影影響價格的堅持度,只有降價才能讓房市加速趕底,量能才能回穩。

今年目前房市前景仍以盤整為主,賣方降價有限,未達買方滿足點,以致交易量未有效增加;反映在營建股開低走低,盤中類股中大型個股皇翔盤中最低下跌4.62%,盤中最低38.2元,成交量逾2000張;冠德下跌2.8%,長虹下跌1.73%。

 

房仲悲觀氣氛濃 房市明年落底

卡優新聞網 – 2016年7月1日

房市陷入寒冬長夜,好不容易近期露出「曙光」,但房仲業者依然抱持悲觀看法。英國脫歐引爆全球連鎖效應,房價與交易量將持續下滑,直至明(2017)年第2季才會落底;央行降息無助,賣家若無有感降價,全年恐創25年來歷史新低量。

經濟景氣低迷,持續衝擊房地產市場,加上政策影響,導致市場觀望氣氛濃厚。高達6成購屋者認為,雙北市房價至少要等到2017年第2季後才會落底,顯示買方對整體情勢沒有信心,且房價尚未達到理想的修正幅度,交易始終不見起色。

新政府表態「不打房」,民眾普遍認為房市最壞的情況已經過去,提升近2個月移轉數,無奈英國脫歐震撼全球,房市復甦受挫,原預期今(2016)年落底市況,將遞延至明年。全年交易量將落於24.5萬至25.5萬間,將創下25年來新低紀錄。

 

以房養老 提高生活品質 樂享晚年

理財周刊 – 2016年7月1日 上午7:45

在養兒不一定防老的現代,銀行推出「以房養老」貸款,統計到今年六月,有六家銀行申辦,合計已近五百件,土銀接到價值五千萬房地產申請以房養老個案,夫婦因為現金不多,但不想搬離熟悉的環境,不想麻煩孩子,所以申請以房養老。

全球都面臨人口高齡化,台灣六十五歲以上人口在2025年將超過20%。而台灣的房價非常高,沒有別的資產,缺乏可以靈活運用的現金,以房養老政策,能夠照顧自己,活得有尊嚴,同時提高長輩消費力,進而帶動銀髮產業的需求與成長。

不動產成交量的歷史低點是二十五萬棟,2016年房地合一稅上路,使得去年底房屋成交量衝到二十九萬多棟。銀行用實價登錄價格鑑價,風險相對較低。專家提醒長輩,要留一點錢在身邊,以維持生活品質與自尊,才不會給子女造成負擔。

 

公告地價飛漲 六都議會反彈

中時電子報 – 2016年7月1日

2016公告地價調漲,六都漲幅都超過30%,也因帶動地價稅走揚,引發民怨,也造成房地產業者反彈,台中市議會反應最激烈,要求台中市政府未來調漲之前,先來議會報告,不認同跳漲模式,認為應苦民所苦,採逐步調漲的溫和模式。

台中市平均漲幅38.25%,位居全台調幅之冠,西屯區更調整1倍以上,在市議會中引起市議員們群起撻伐;交通地政委員會決議,地政局調整公告地價,須於「地價及標準地價評議委員會」開會前1個月,市府須先行至市議會說明報告。

北市平均漲幅是30.38%,議會財建委員會召集人認為,公告地價調漲有一定計算基準,應看長期趨勢。重點是公告地價跟市價存在落差,議會更應關心公告地價漲幅反映實際狀況,能否讓議會審查預算、進行相關評估時,能有更精準判斷。

 

關鍵不在降息 重點在於稅率

中時電子報 – 2016年7月1日

央行降息半碼,雖有助減輕購屋客戶利率負擔,但牽動豪宅市場的最大關鍵,是在於不合理的「搶錢式」房屋稅,並不是在於央行是否鬆綁房貸管制。房仲指出,目前房市「利率」不是民眾優先考量的因素,合理房價才是決定是否進場的關鍵。

房貸利率從去年2.1%降到平均1.8%,優惠房貸利率前2年則有機會跌破1.5%。一般情況下,房貸1,000萬元、貸款20年計算,每月房貸利息負擔減少約2,500元,1年減少約3萬元(本息平均攤還,每月減少約1,400元,年省近1.7萬元)。

利率原本一直寬鬆,降息實際效益高;豪宅市場,央行鬆綁不鬆綁並不是關鍵;實際牽動豪宅最大關鍵,是北市不合理房屋稅,不應該採2014年7月1日之後取得使照的新屋來一刀切,而且一符合高級住宅,就被調高10幾20倍的房屋稅。

 

公辦都更牛步 原住戶住不起

台灣新生報 – 2016年7月1日

台北市府公辦都更牛步破功,蘭州、斯文里整宅公辦都更坪數房型,原住戶看得到,住不起!成立公辦都市更新計畫專案工作站,開幕時宣布「一坪換一坪」原則。未來如所有權人要補貼錢買,若是再支付額外的房價,更新的意願會降低。

公辦都更啟動至今,建議應與地方溝通、精簡繁瑣程序,儘快進入實質都更流程,縮短新居落成的時間。北市都市更新牛步化飽受詬病,「文林苑」案發生 後,民間都更案,幾乎停擺,全面遭到拖累,連由北市府主導的公辦都更案都慢如牛步。

公辦都更案,牽涉權利關係人的財產利益分割,本來就不是「今天 辦,明天好」的行政程序而已,即使是公部門間,協商牽涉到權利變化,透過談判拖 延,往往更是手段之一,公辦都更要提高成案數,公部門應設法讓更多民間資源投入。

 

房仲評估 房市落底得再等一年

中央社 – 2016年6月30日

原本預估今年底房市景氣落底的期望,將因為國際經濟亂流多,以及國內經濟疲軟下,將延到明年底才會落底;雙北市房價將在明年第2季後落底。6成購屋者認為,台北市及新北市房價,要等到明年第2季以後才會落底;少數持續看壞。

對照房價落底時間與民眾進場購屋時機發現,六都中,高達76%的受訪者認為悲觀;數據顯示目前房市雖有回溫,但復甦力道不足,61%民眾和81.2%的房仲業者認為會隨著國際經濟亂流及國內的經濟疲軟下,遞延到2017年底才有望落底。

在政府與經濟機構不斷下修國內GDP下,內需產業一片寂靜,內需龍頭房地產,仍在高持有稅的政策下暈眩,使得買賣交易量減少許多,量不出、市場就無法熱絡,難以嗅到投資買盤的氣息,市面上購屋目的仍以自用為主,比例高達65.3%。

 

台灣房市全年交易 估創25年新低

中時電子報 – 2016年6月30日

全台目前房市量縮格局不變,以近期交易量推估,全年交易量將落在25萬棟之間,改寫25年來歷史新低量已成定局!預估北市房價再跌1成,量能才有機會回升。調查顯示,全台民眾看跌第3季房市仍有59%,但已較上季減少1成。

觀察本季調查,買方購屋價格心態調整,有逐漸往實價行情靠攏趨勢,買方不再是瘋狂下殺,「低於實價行情15%以內」就願意進場比例高;而賣方有64%願意用實價行情相當或更低的價格售屋,顯示買賣雙方房價仍未見到接受滿足點。

今年前5月六都移轉量僅6.5萬戶、年減21%,雙北市年減幅更達3成,皆創下18年來新低紀錄。雖然3月底央行鬆綁信用管制,壓抑已久買氣4月開始出籠,帶看、斡旋增2成,但交易量並沒有大幅反彈,5、6月房市表現也明顯回軟。

 

房市交易量縮 房仲三大物件推薦

中央社 – 2016年7月3日

六都買賣移轉棟數,上半年交易量縮至8.2萬棟,創18年來新低,房仲估全台今年交易量比去年同期量縮的格局大致底定,下半年待售物件多的社區、重劃區和法拍屋是購屋首選物件。觀察估計未來下半年幾個月交易量可能仍持續走跌。

去年12月因房地合一稅制將上路,造成第4季旺季,爆量交屋潮。今年全年甚至可能跌破2001年25.9萬戶的新低量。當前利率低,交易量卻頻創低量,近期還有越來越多的建商推案,採取區域低價的銷售模式,造成附近中古屋房價下跌。

目前中古屋屋主願意讓利主因是投資環境不佳,且在稅制改革下,持有稅成本增加;至於新成屋降價,則是因建商有土建融資金壓力。目前經濟環境不佳,資遣、減薪狀況增加,已出現付不出房貸本息的個案,預期下半年法拍量會開始增加。

 

北市百億級建案 大復活

中時電子報 – 2016年7月4日

台北市房市的來人和成交價格,終於從3月以來陸續回穩了,房價在黑翻紅之際,央行利率「連四降」,多筆百億規模指標大案,也紛紛籌備登場,顯示台北市下半年推案熱度可望超越上半年,包括元利、潤泰、良茂等多家建商及代銷商。

台北市房價相對抗跌、保值,經過兩年震盪整理之後,建商陸續降價、讓利,吸引客源,央行降息並解除豪宅以外的房貸管制令之後,房價已翻紅,3月以來各區房價陸續回穩;然而,部分建商認為降價已到容忍邊緣,開價也略見開始轉硬。

部分建商擺脫房市景氣陰霾,願意降價、讓利之後,確實吸引觀望已久的客戶進場,因此激勵建商下半年推案信心。不少百億級大案都紛紛計畫第3∼4季陸續推案,試水溫。據悉代銷公司、廣告商現正委託重量級名師施工實品屋,苛望推案。

 

學產地承租戶陳情 調降地價稅

中廣新聞網 – 2016年7月4日

台中市西屯區二十多名學產地承租戶陳情,指稱市府今年一月公告地價調漲,西屯區漲幅101%,農民指出,承租土地不能買賣,只能種菜,世代務農,租金卻暴增,請市長苦民所苦。林佳龍指示,地價評議委員會、地政局財政局研議解決。

台中市西屯區學產地承租戶指稱,不反對市府適度調整公告地價,學產地租金跟著飆升,農民身受其害,紛紛跟市長抱怨。上期租金九萬八,這期要二十二萬九。三代務農,租金上漲比銀行利率還高的嚇人,呼籲市長苦民所苦,儘速研究降租。

地政局指出,公告地價始終未能真實反映市場行情,台中西屯區差距最大。為拉近和市價的差距,市府今年公告地價各區有漲有降,平均上調38.25%,但市價比14.61%仍是六都最低。至於地價稅對學產地的影響,市府會建議適度給折扣。

 

中國徵房地產稅 最快2017年

中央社 – 2016年7月6日

中國大陸研擬推出房地產稅方案,但操作難度大,仍在起草階段,最快也要在2017年才能通過。大陸全國人大第十屆「中國經濟增長與週期」論壇上透露,目前大陸房地產稅方案還在起草。預計房地產稅法最快將在2017年底前通過。

北大研究相關成果顯示,房地產相關稅收在地方財政佔比不斷增加,上海、北京、海南、黑龍江、內蒙古、新疆6地房地產相關稅收已超過土地出讓金比例。全國人大常委會2016年的立法工作計劃也已經將房地產稅法列入第一類立法項目。

房地產稅迄今已經試點徵收5年多,中國房地產稅,是在土地國有制下,對私人住宅徵收的財產稅先例。大陸未來房地產稅規劃由房產稅、城鎮土地使用稅合併而成已基本確定。估算價值人民幣100萬的房產可能會每年增加約5000元稅負。

 

全球150城市房價漲幅 深圳第1 

中時電子報 – 2016年7月12日

全球最新150大城市房價漲幅排名出爐,深圳以62.5%奪第1,上海、南京、北京等3個城市也躋身前10行列。在南京,房地產開發商搶地舉牌速度「讓電腦都跟不上」,拍賣員甚至喊停,包括廈門等城市近期啟動調控措施,為房市降溫。

專家提醒,土地價格飆高讓建商購地成本驟增,若房屋成交量下降,建商恐面臨資金斷鏈危機,也增加不良貸款發生機率,得多加注意。綜合統計,這些城市今年第1季房價平均上漲4.5%,榜單中共4個大陸城市名列前10名,超越英倫敦。

中國大部分三、四線城市土地出讓受到限制,新開工規模難以大幅提升,這對房地產投資產生抑制作用,房地產開發商經營環境更加險峻,貸款不良率狀況恐增加。而重點城市祭出房市調控政策,建商可能會面臨資金鏈斷裂或債務違約風險。

 

建商海外布局 瘋打亞洲盃

中時電子報 – 2016年7月7日

多年來全台上市上櫃建商,已有超過25%揮軍海外布局,尤其大型建商紛紛打起「亞洲盃」,富美新集團「越南王」、達新、全坤等建商也進入越南多年。最近積極進場的是海悅洽談代銷案、華固談商業大樓,興富發也想打進「亞洲盃」。

近3年建商紛紛吹起海外投資風潮,將企業版圖拓展至國際。目前全台上市上櫃建商,超過25%已在海外布局,全坤建設與達欣工程,分別在越南;亞昕在馬來西;大陸工程採用合資方式,將在2019年於吉隆坡推出海外商務住宅個案。

美國方面,達麗與全坤則不約而同看好西雅圖房市,鎖定當地商場以及住宅市場。住宅產品仍是建商進入海外市場的首選,超過5成的建商以住宅為主,其次則是零售商場,除了亞昕與達麗建設,冠德與國建則分別在天津與上海的商場。

 

大陸百城房價 深圳暴增5成居冠

中時電子報 – 2016年7月2日

中國大陸房市今年以來持續升溫。中國100個城市6月份新建住宅價格連續11個月「雙漲」,房價年增率與月增率持續成長,其中深圳房價更比去年同期暴增51.95%,位居百城之冠。周圍東莞、惠州等城市房價也暴衝,漲幅都超過30%。

中國指數學院數據顯示,今年6月,大陸百大城市的新建住宅平均價格達到每平方公尺11,816元人民幣,比去年同期上漲11.18%,也比今年5月份上升1.32%,而月增率比起上個月收窄0.38個百分點。中國上半年累計房價漲幅達到11.18%。

為抑制房市過熱,部分城市已經公布降溫措施。南京官方就表示,下半年將進一步加大商品住宅供應,希望緩解供應緊缺的情況。合肥也宣布,要從7月起要提高頭期款門檻。隨著地方調控政策,房價暴增將得到控制,房價漲幅將繼續放緩。

 

中國-二線城市房價大漲缺乏支撐

中時電子報 – 2016年6月30日

中國今年初,一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級,驗證「資產荒」加配熱點城市住宅不動產邏輯,進一步激發二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱於一線城市,房價運行將更受到本地家庭收入制約,房價短期內難大幅上揚。

據全國70個大中城市銷售價格變動資料,5月,廈門新建商品住宅價格環比上漲5.5%,合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市環比漲幅均超過1%。廈門、南京和合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%。

二線城市房地產基本面明顯弱於一線城市,不支持房價短期內大幅上漲。從城市定位看,一線城市定位於國際大都市,住宅不動產納入全球資產配置網,而二線城市定位於區域經濟金融中心,住宅供求大體僅限於區域相對狹小輻射範圍。

 

歐美房地產 資金避風港

中時電子報 – 2016年7月4日

英國公投決定脫歐後,全球股市重挫,資金該何去何從?專家分析,兼具基本面及配息收益REITs是絕佳資金避風港,可逢低布局,目前30年期房貸利率約3.5%歷史低水準,6月Fed維持利率不變,看好美國特殊型REITs及德國住宅REITs。

美國整體房市健全且基本面良好,隨著春季購房季展開,中古屋銷量強勁,5月銷量創下9年多來最高水準,展現美國房地產市場蓬勃生機。美國REITs最大利多是利率持續下滑,降低民眾購屋成本,激勵買氣,帶動REITs後市上攻行情。

至於德國住宅,有「天時、地利、人和」優勢,在需求端方面,目前民眾自有住宅率不到4成,遠低於其他歐陸國家,後市成長空間大,且近來移民人口大量湧進,加上德國10年期公債轉為負利率,帶動購屋需求大增,進而推升房價走勢。

 

倫敦買樓 壽險、投資人重傷

中時電子報 – 2016年6月25日

英國脫歐,近年投資英國房地產的國內大型壽險及個人戶,恐怕要受傷慘重,短期要面對匯兌、資產跌價及租金報酬率下滑等3方面損失,英國不動產在相對高檔,很可能歷史高檔,英國房市恐造就這波海外房地產投資熱潮最大一批犧牲者。

近年來在看好英國房地產前景情況下,國內包括國泰、富邦、新光3大壽險公司紛紛大舉投資英國地產,近幾年也有很多散戶在高租金投報率的考量下,到英國購買停車位、學生宿舍、一般住宅大樓,這些投資者,在脫歐成真下會慘遭套牢。

近幾年英國房市蓬勃發展,不少國內資金千里迢迢到英國投資置產,如今脫歐成真,投資人光匯兌損失就難以估算,成為這波海外房地產投資熱潮的最大一批犧牲者,英國的房價也可能因而挫跌,投資人期待落空,反而要蒙受房產跌價損失。

 

中國買家觀望 暫停英國買房

中時電子報 – 2016年6月23日

受到英國即將舉行脫歐公投的影響,中國買家過去數年在英國砸錢大買房地產的盛況,如今開始改觀,英國民意對脫歐公投的動向不明,目前已導致原本要在英國買房子中國買家,有半數以上已將交易時間推遲到公投後,觀望情緒相當濃厚。

中國的海外房地產交易平台居外網,最近針對411名中國房地產專業經理人和投資者進行訪問,結果有51%的受訪者表示,英國6月23日的公投,使他們決定暫停當地的房產交易,顯示公投前夕,英國房地產市場正籠罩在不安的氛圍中。

目前投資英國都以長線收租為思考,但小型投資人不容易如同大型法人可以透過操作避險商品降低風險,僅因為匯損就會重擊帳面價值與收益,此外脫歐後,面對英國經濟前景不確定情況,投資是否能夠穩健獲利,日後能否獲利,都是考驗。

 

海外投資 越南房市聚焦

中時電子報 – 2016年6月23日

看好越南成長爆發力,台灣第一太平戴維斯攜手有20年市場經驗的越南分公司,推出越南最大開發商Vinhomes首發西貢河第一排千米河岸景觀的頂級住宅案「Golden River」。位於胡志明市最精華的第一郡,全案基地面積25公頃,擁有8成綠覆率,採城中城設計理念,規畫有學校、精品店、超市、餐廳、迷你高爾夫球場以及豪華遊艇碼頭等多項設施,建案南側更有興建中的捷運1號線Ba Son站,搶搭大型公共建設起漲優勢。

Golden River將於6月24日下午在台北寒舍艾美酒店舉辦說明會(網址:goo.gl/rU1UX9)。東協強大的建設發展及貿易商機,已成為成長最看好的共同經濟體,越南挾帶東協最年輕國家人口紅利與TPP、RCEP多項關稅貿易協定優勢,成為國際大廠投資首選、眾多台商重點發展的南向生產基地。隨著國際資金聚集,企業外派高階人才倍增,去年7月越南首度開放外國人置產,經濟以及房市政策雙引擎驅動下,推升住宅市場需求,2015年胡志明市住宅交易數量達2.2萬間,較前一年度大幅成長91%。聰明的海外投資家紛紛搶進越南房市。

 

熱錢入不動產…來易去難

好房網News/新北報導

英國迄今已有七家不動產基金公司宣布旗下的基金暫停贖回,再度印證了「熱錢誤入不動產,進來容易出去難」的市場名言。英國脫毆應證「熱錢誤入不動產,進來容易出去難」的市場名言,基金公司停止贖回,對市場是一大利空,且可能形成惡性循環。一旦大量投資人要求贖回,就會鼓勵其他投資人也迅速跟進,以免資金最後遭到凍結。

英國大型不動產基金擁有零售賣場、科學園區及辦公室等資產,而且停止贖回的時間可能只是數月,而非幾年。但這項訊息的確顯示商業不動產展望低迷。今年來不動產價格持續下跌,且在「英脫」之前不動產基金便已連續五個月出現資金淨流出。現在由於基金暫停贖回,並須出售資產以籌集現金,使商業房地產價格的壓力更重。同時由於投資人急於在基金公司停止贖回之前把錢拿回來,因此也可能引發骨牌效應。

真正的危險在於連帶衝擊到其他資產,因為急需現金的投資人可能拋售其他資產,金融海嘯期間就曾出現如此嚴重的問題。「英脫」對英國商業不動產基金的影響其實不大;英格蘭銀行指出,開放式不動產基金總額為350億英鎊,但只有7%的資產是在英國境內。但如果投資人對基金喪失信心,仍可能造成心理面的衝擊,因為投資人之前根本沒有詳閱基金的說明書,因此很容易產生恐慌。投資人不能因為這一波基金凍結不可能造成金融崩解便掉以輕心,因為基金的總規模夠大,足以引發系統性的風險。

不動產基金及指數股票型基金多將資金投入公司債、垃圾債,甚至銀行房貸,變現能力較差。目前熱錢尚未大舉撤出這些市場。

 

民眾瘋海外置產 日本業者反來台推案

好房網News/新北報導

台灣民眾瘋海外置產,但日本人卻反而來台推案,例如日本Panasonic松下營造就與台灣不同建商合作,推出包括北市中山區「松下國賓」、新莊副都心「御松郡」,其中「御松郡」是台灣第1個PanaHome,今年更打造「UD夢想家」要將Panasonic的營造、內裝、家電合為一體,供看屋民眾瞭解「日本原裝宅」。

2010年來台創立的台灣松下營造,為Panasonic集團子公司,近幾年也與台灣不同建商合作,推出包括「松下國賓」、「御松郡」等,其中,「御松郡」為琨豐建設投資興建,並採先建後售,興建地上12層、地下2層的建築,總戶數21戶,雙併格局規劃坪數70坪、78坪。

現階段正在銷售的「御松郡」,為新莊副都心少見的小基地、小量體個案,藉由日本營造技術與規劃,打造會呼吸的建築,包括客廳和主臥牆面使用零汙染的珪藻土,雙併空間也能使室內採光明亮、通風良好。

台灣松下營造也在「御松郡」規劃「UD夢想家」體驗館,包括體驗Panasonic廚具,最新情境系統、衛浴設備、美容商品等「未來家電」,以及無障礙、通用設計空間。只是,目前房市景氣低迷,這樣的「日本原裝宅」是否能符合台灣民眾的需求,仍有待市場考驗。

 

台灣買家泰國置產 去年達36億元

好房網News/台北報導

台灣房市低迷,投資海外不動產熱潮依舊,包括日本、馬來西亞、英國、東埔寨與泰國,都是熱門投資國家,不過,英國脫歐後,英鎊單日貶幅高達8.48%,也凸顯了海外置產「賺了租金賠了匯差」的風險。許多投資者也將目光放回亞洲,以泰國來說,去年台灣人投資房地產的金額大約達到了36億元。

近年民眾投資海外房地產的眼光也逐漸放到東南亞,匯率風險一直是海外置產的重大風險。脫歐所造成的英鎊貶值擴散效應之中,泰銖是亞洲貨幣之中貶幅最低的貨幣,為0.41%,顯示貨幣寬鬆、外資大舉投資的泰國,具有穩健的經濟基礎。

4年前跨入曼谷房地產市場的藍海地產執行長李進倫指出,台灣人2015年在曼谷投資房地產的總銷金額約36億元,其中,藍海去年成交近200戶,總銷約15億元,這股熱潮已經延燒至今年,公司上半年成交額將近7億元。藍海地產6月下旬代銷曼谷文華東方酒店式豪宅「暹羅之印ICONSIAM」建案之餐會,也吸引了不少投資者注目,其中有名買家1次預訂3戶,總共銷售出8戶,該案也擁有香港、大陸、美國等地客戶,顯示國際頂級豪宅在市場上炙手可熱。

外國人購置泰國房屋,除了不得購置透天厝、土地之外,若購買公寓大樓,不得超過該社區的49%比例,相對其他國家,房價的穩定度較高,外國熱錢不易過度影響泰國當地房價,也因此吸引不少台灣買家近年進入曼谷當國際房東。

 

房市3大恐怖殺手 難逃10年空襲

好房網News/台北報導

房市多頭走了逾10年,創造了令小老百姓望屋興嘆的高房價,資金氾濫、低利率時代,似乎進入了房市空頭循環期,建商仍是撐著不降價,避免造成多殺多格局;屋主還是持有著,不想便宜賣,只有部分缺週轉金或看壞房市前景的人,才願意降價出售,不過,低利率、資金充沛真的是讓房市不跌的關鍵嗎?

低利率讓持有方能老神在在,沒有賣壓;資金充沛、貨幣貶值之下,房地產是保值的財富配置選項。現在房市雖然「有行無市」、「有價無量」,但大幅度的破盤性價格卻始終沒有出現,尤其今年前4個月以來法拍屋待拍量竟創2003年以來新低,顯示房市「空襲反轉指標」還沒出現。

不過,若將時間拉長,多頭能走8~10年,空頭循環也可能是同樣時間。房事專家預言,「房市寒冬8年,價格沒跌到滿足點,只會遞延空頭時間。」尤其3月底央行解除房貸限制,同時再度降息,都讓建商、囤房族喘口氣,市場也稍稍舒緩了低迷氛圍,建商作多消息再出。「台北不動產論壇」警告,現在房市的買賣交易與租賃資產必須要平衡,否則未來可能「價上不去、量出不來」,整個房地產狀況會很不好。他指出,目前房市已經面臨嚴重資本外移、人口紅利反轉、少子化繼承房產的挑戰。

以最近舉辦「台灣國際房地產博覽會」來說,9成都賣海外不動產,這背後代表資本外移嚴重;其次,人口紅利將在2021年轉為負的,同時老人化、少子化發生之際,也代表子女繼承父母的房產的機會大幅增高,購屋需求減少,非常不利於市場交易量;現在應該讓房價回歸合理,政府必須讓年輕人先用低廉租金承租公共住宅,創造安穩的社會。