105年05月號(257期)

公佈欄 » 不動產熱門訊息(各期雜誌資訊) » 105年05月號(257期)

日期:2016/04/15

《住宅法》 屋租弱勢 萬元租金免稅

中時電子報 – 2016年4月7日

為保障弱勢居住權,立法院初審通過《住宅法》修正案,房東若租屋給接受政府租金補貼的弱勢族群,每月所獲租金,最高1萬元免課徵所得稅,實施年限為5年,藉此提高出租。若以最高1萬元免課所得稅,粗估政府每年稅損約4億元。

內政部自2007年開辦「整合住宅補貼資源實施方案」,符合條件的弱勢住戶,每月最高可補貼租金4000元。惟承租戶申請補貼時,須將租賃契約交由內政部審核,稅捐單位則可依此項房東課稅,導致增加租金,或不願出租給弱勢住戶。

修法提供免稅優惠,有利弱勢租屋;至於未來申請量的實際變動,仍待施行後再評估。此外,根據初審條文,由政府或獎勵民間興辦社會住宅,出租給特殊情形或身分者的比例,也從現行保留10%提高至30%,可鼓勵將房子提供弱勢租屋。

 

房屋交易虧損占半數 國稅局查核

卡優新聞網 – 2016年4月7日

房地合一課稅新制2016年上路,財政部北區國稅局統計,今年至3月底為止,根據第1季申報結果發現,申報交易為虧損的案件,竟占了半數以上。國稅局表示,這種申報虧損的案件,每案必查,一旦查到申報不實,立即補稅加罰0.5倍。

北區國稅局今年3月房屋土地交易所得稅申報案件有359件,自繳稅額3,021萬。累計申報案件數為734件,其中網路申報181件,人工填寫申報書553件,自繳稅額4,838萬元。轄區中的新北、桃園及新竹,是近期房地產交易相對活絡地區。

國稅局指出,交易虧損可分3年扣抵,每件都將一一查核,根據「房地合一課徵個人所得稅查核計畫」4月啟動,將對3類案件查核,包括申報適用自住房地租稅優惠、重購自住房地扣抵稅額或退稅、房屋土地交易損失案件,都會逐案查核。

 

房市管制鬆綁 房價長線看漲

台灣新生報 – 2016年4月6日

央行鬆綁房市管制後,雙北特定區、換屋族、投資置產族受益較多,房仲市調後發現,雖然有58%民眾買房意願提升,惟各國利率競相負利率,貨幣貶值,房價長期恐飆漲更兇,不會有「先賣後買」才算換屋的嚴格限制,將有更大進場空間。

對首購族來說,還是卡在房價的困難點,購屋意願難增加。整體而言,交易量增加也可加快市場調整,其包括限貸解禁,青年安心貸款總額由新台幣五百萬提升至八百萬元,降息與貸款成數提高,利多題材發酵應從第二季開始有微幅量增。

中國大陸因降息與房市鬆綁,今年一線城市房價飆漲、民眾爭相買房,台灣央行房市大鬆綁,房價若出現V型反轉,將使民眾更買不起房,雖然發生機率不高,但仍值得政府單位留意,預期,第二季市場中將出現「買屋抗通膨」的買盤進場。

 

不動產只漲不跌 人口結構看房價

網路溫度計 – 2016年4月4日

從人口結構出發!2003年,台灣面臨SARS襲擊,台灣死亡人數也高達47人。隨著SARS疫情遠走,2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩,但隨著世界各國印鈔票救市,經濟一副榮景,股市房市不斷快速創新高,2013年到近期高點。

2014略有下跌,許多人不禁問:未來房地產走勢是漲還是跌呢?不動產的專家很多,引用數據資料也不少,一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。

回頭來看歷年不動產價格,幾乎是看回不回,不動產價格一直上升的結果,使得人們認為投資不動產是正確的選擇,有土斯有財的概念深植人心,不動產價格不可能下跌。有可能,未來任何買賣還是要回歸到供需狀況,當然包括不動產價格。

 

高雄房市可望率先回升

中時電子報 – 2016年4月15日

房地專家指出,高雄房價和其它區域一起跌到底之後,雖然可能再下修,但在政府不再打房大環境下,高雄房價未來有機會率全國之先,回復到起跌水準,這將跟過去都是由台北率先反映、台中追隨,其他地方再陸續跟進的模式完全不同。

此次房價回升模式不同原因,主要是台北房價基期「真的太高了」,未來漲升有限,且未來2年內,將會有更多投資物件釋出。高雄中古屋房價尚未修正完畢,但近期買氣前回溫,成交量和出價都有增加,估計這波買氣可維持至520檔期。

在政策鬆綁下,高雄低總價產品去化速度快,此次央行信用管制放鬆,不少是換屋族、置產族,主要是賣方也逐漸讓利,導致成交量緩步提升,搭配財政部推出「青年安心成家優惠貸款」,貸款金額800萬元,自備2成,都可進場購屋。

 

豪宅「台北信義」 最新實價不跌反漲

鉅亨網 – 2016年4月13日

北市豪宅「台北信義」再出現2戶實價紀錄,去年12月「台北信義」19樓成交2戶2.2億元與2.48億元,成交行情略高於先前的價格,單價約為每坪177萬元,購買人登記在投資公司名下,顯見不動產業內對於未來房市看法並不悲觀。

據實價資料顯示,扣除關係人交易的戶別,去年指標豪宅「台北信義」共有5戶的交易紀錄,包括160坪每坪成交176.9萬元,高於144.4坪成交每坪成交177.1萬元,也高於9月17樓成交的2億1600萬元,豪宅的成交價格並未持續下探。

比較特別的是,成交的買方並不擔憂房地合一會讓房價下跌,未來出售時即使有房地合一稅,但若沒有獲利也不用繳稅,另外,買進的買方登記在投資公司名下,但似乎都有開發商的背景,短期間,可解讀為開發商對於未來看法也並不悲觀。

 

房價大跌 拿什麼以房養老

中時電子報 – 2016年4月13日

台灣的社會住宅政策「只租不售」方向正確,政府不該訴求讓人人買得起房;照顧弱勢族群,應是興建住宅、用福利金補貼他們廉租,而不是干預正常的房產交易。「政府推動以房養老的政策,如果房價下跌,怎麼以房養老呢?邏輯上矛盾。」

「買得起住宅的人,都是資產階級,政府不需要救資產階級!」所謂的居住正義,是讓身為已開發國家的老百姓,有像樣的房子居住。至於正常的房市買賣,不需政策干預,應回歸市場機制。否則房價跌到崩盤,台灣大多數人都會受傷害。

台灣影響房市的因素,向來都是政策面,不是市場面。其實華人「有土斯有財」觀念根深蒂固,只要政府不亂來,對房市不鼓勵、也不打壓,房地產基本需求一直都在。現在房價貴,主因各國央行拚命印鈔票,房子不是真的貴,是錢變薄了。

 

房仲業者賣屋 售價加零打1折

卡優新聞網 – 2016年4月12日

房市不景氣,有不動產經紀業者與民眾簽訂買賣仲介委託書,業者為業績出怪招,將物件銷售總價加一個零,再打1折優惠,吸引消費者上門,遭台北市地政局認定廣告不實,業者不服提起訴願,經訴願會審議後認為處分並無不當駁回訴願。

業者主張售屋廣告因行政人員誤鍵總價,法務局進一步指出,廣告資訊刊登有誤若無法立即修改,廣告先下架,非再透過折扣降價方式變回原價格,藉以吸引消費者注意,業者顯然使消費者誤以為能以優惠的價格買到房地,依法即應受罰。

台北市地政局網站設置交易安全專區,消費者在購屋前可查詢合法業者可事先了解,確認合作對象非違反不動產經紀業管理條例的業者名單。法務局特別提醒不動產經紀業者,應加強內部教育訓練及自我要求,避免因刊載不實廣告而受罰。

 

北市府開價貴 美河市標售冷清

中時電子報 – 2016年4月12日

北市捷運局近日標售新店線小碧潭站「美河市」聯開宅,標售冷清,僅5封標單,原標售總底價逾7億元,5戶標售總價僅3600萬元,標脫率6.3%。「美河市」案市府分到673戶,其中包含一般事務所與商場和住宅,標出5戶均為小坪數。

實價揭露顯示,美河市「住宅」過去3年均價每坪47.4萬元,「商辦」均價不到40萬,對照此次標售底價每坪49∼58萬元,從9.5坪、13.94坪到最大17.39坪,底價從446萬到899萬元,市府開價並不便宜,可能是讓購屋人卻步原因。

捷運宅過去向來是房市票房的保證,但此次「美河市」標售,一來售價並未貼近市況,二來本身標售物件的條件不佳,單層戶數高達24戶主要採光面又配置廁所影響採光,近期捷運宅常出現流標等情形,極有產品與價格不對自住客口味。

 

政策緊箍 豪宅由賣轉租夯

中時電子報 – 2016年4月12日

豪宅市場由賣轉租夯,統計豪宅實價租賃資訊,月租金10∼20萬元豪宅最受歡迎,占比超過8成,又以「天母傑仕堡」、「信義香榭」最熱門;而月租金20萬元以上豪宅占比,更由102年的8%提高至104年的17%,2年提高了9個百分點。

經一連串豪宅調高路段率以及施行豪宅稅等房市政策下,豪宅買氣直直落,卻也變相掀起豪宅承租熱潮,愈來愈多豪宅客層選擇先承租,再考慮進場,租屋預算相對提高。統計近3年實價豪宅租賃狀況,更有租賃行情首度突破40萬元大關。

若豪宅屋主資產多,多不想降價出售,因此轉為出租,對承租人挑選謹慎像是外資高階主管、公司法人,較不會擔心房屋有破壞問題,豪宅屋主也會先觀察一段時間,視日後景氣狀況再決定是否出售房屋,預估未來豪宅租賃量將持續增加。

 

赴星取經 打造三好一公道社宅

台灣新生報 – 2016年4月12日

台中市正推動八年一萬戶社會住宅,市長參訪新加坡市區重建局,強調借鏡其公共住宅經驗。期盼透過社會住宅,讓人民在工作地點附近能住進好房,宜居、樂活;將仿效新加坡經驗,定期翻修整建社會住宅,讓社會住宅延續造福更多市民。

台中市正推動地段好、建物好、機能好且價格公道的「三好一公道」社會住宅,新加坡人口組成多元,居住問題是關鍵,政府透過社會住宅,不僅提供人民安居之處,也避免人群過度集中於一處,更藉此連結社會福利政策,發揮整合效果。

新加坡自1964年開始推動「住者有其屋」政策,由市區重建局規劃、建屋發展局設計興建,為中低收入民眾提供「組屋」,解決住的需求,並抑止投資炒房;組屋集中區域設有捷運站、公車站,並鄰近幼稚園、學校、警察局、購物中心等。

 

北市電梯住宅大樓  愈慢委售跌愈多

中時電子報 – 2016年4月9日

房價已連續下跌兩年,對於賣方來說,愈慢賣、跌愈多。根據最新調查發現,台北市電梯住宅大樓的委售價格,現在求售,開價要比2014年房價最高點的時候,以30坪來說,5季之前後的相比,平均每戶再降價達200萬元、才有機會脫手。

在房價在歷史高檔的時候,政府強力實施各種調控政策,結果房價從高點反轉修正。尤其台北市電梯大樓的委託單價,房價最高點在2014年的第4季,每坪平均約83.4萬元;現賣方開價,已縮水約6.7萬元,從8字頭、跌到平均76.7萬元。

此波房市從蛋黃區的台北市先修正,主要是因為房價高漲,政府針對高單價與高總價的區域,祭出針對性的強力調控措施,加上房價居高思危,台北市房價回檔的速度與幅度,位居六都之冠,現在電梯大樓售價已是近兩年多以來最低一年。

 

房屋生產履歷 購屋有保障

中時電子報 – 2016年4月9日

台南維冠大樓倒塌引發民眾對房屋結構安全恐慌,高市府工務局為此推動房屋生產履歷認證,詳實記錄興建過程,經審核通過始發給使用執照,建商只要拿得出使用執照,民眾就可放心購屋,許多不動產開發商業同業公會表達配合、支持。

房屋生產履歷認證是要讓興建過程透明化,民眾買一間房子是一輩子的事,希望聯合高市土木技師、結構技師、建築師三大公會詳實記載,每年舉辦新建建築物工程品質金質獎選拔,經過比賽、專家評核、工地業者直接互動,監督施工品質。

營建產業是經濟持續進步發展的領頭羊,現公部門要加強管理與查核,強化行政與技術分立責任,公私部門落實建築物安全。從混凝土材料品質、鋼筋綁紮,水電等各個環節都詳實記錄,提升房屋價值也提供民眾更多房屋資訊及知的權利。

 

房市兩樣情 透天漲套房跌

中央社 – 2016年4月1日

根據內政部實價登錄統計近兩年全台灣六大都會區所有住宅產品平均房價變化發現透天住宅是唯一小幅上揚產品,桃園上漲14.31%,其次台北市7.88%;套房價格下修最多,主要在北台灣,新北市跌幅最高達10.35%,台北市跌5.81%居次。

業者分析,由於市中心開發飽和,素地日漸稀有,透天住宅因土地持分大,因此房價抗跌;台北市,每坪均價從2014年100.42萬元上揚至2015年108.33萬元,年成長達7.88%;而桃園市房價基期低,透天每坪均價上揚至2015年17.25萬元。

值得一提是,六大都會區各類型的住宅價格僅台中市均價上揚1%到5%不等。台中捷運綠線在重大建設利多下,大台中市區房價支撐力道較穩固。另在自住買盤市場,目前首購族鎖定500萬元到800萬元、換屋族以1000萬元到2000萬元。

 

信用管制解除 房市有望交易成長

自立晚報 – 2016年4月1日

3月是充滿變動的一個月,歷經土壤液化潛勢區公布、央行降息與全面解除信用管制措施,多空訊息交戰下,民眾購屋信心也跟著上下起伏,根據統計,與2月相比,3月全台房市交易量增4成左右;與1月相比,則有近1成的量增幅度。

3月初房市買氣較2月回溫,儘管土壤液化曾造成短暫觀望,但在專家釋疑後,疑慮已除;加上央行公布全面解除信用管制,顯示政府支持、鼓勵自住型買方進場,對於已擁有一屋的換屋族或置產族將優先受惠,全台房市買氣有增加趨勢。

近期買方帶看量有增加趨勢;不過房地合一稅今年1月1日實施後,投機炒作已無空間,市場缺乏投資客,沒有漲升動能,縱然解除信用管制,房價也不可能有反彈向上的機會,建議售屋屋主,可多把握這波買氣,適度讓價,增加成交機會。

 

土壤液化衝擊 房市加速趕底

Money  – 2016年3月31日

土壤液化高潛勢區可蓋房子嗎?對此,專家表示,這些地區並非完全不能蓋房子,因土壤就算發生液化可透過提高砂土層「抗液化」能力灌漿以及重建基腳,再回填土壤或灌漿等頂升工法,或透過都更、房屋健檢等方式,改善房屋的耐震程度。

若進一步針對區域分析,民眾對雙北市與其他縣市的態度有明顯差異,4成以上民眾認為雙北市大地震不多,加上部分高潛勢區生活環境佳,即便房價下修仍然會進場。一出了雙北市卻有截然不同的,有7成以上民眾會避開高度潛勢區。

政府公布土壤液化潛勢區,對已進入修正期房市將造成什麼影響?讓房市交易雪上加霜,土壤液化短期衝擊購屋意願,但長期仍是「短空長多」,因為民眾追求居住安全需求會提升,未來換屋率可能會增加2∼3成。預期可能掀起換屋熱潮。

 

降息是利多 房市利空仍難逆轉

理財周刊 – 2016年3月31日

房地合一稅於今年1月1日上路,大家都認為這是房市利空,台灣房市的成交量將會再萎縮,主要是房屋買賣的交易成本大幅提高,使得投資者在無利可圖下缺乏追價意願,成交量逐漸萎縮,在「量價先行關係」中,進而造成價格的下跌。

央行於今年第3度降息,總共降息1.5碼,預期房市有機會小幅回溫,但當房市走空時,且薪資倒退16年的情況下,預期未來房價還是走跌,民眾就不會因為微幅利息負擔而有進場動機,主要原因在於唯恐貿然購置,隨即淪為「負資產」。

如果房地產市場打趴成一灘死水,除了建商無利可圖甚或虧本外,關聯性產業如水泥業、鋼鐵業、鋁窗業、裝潢業、家具與搬家業等都會受到嚴重衝擊,連帶這些行業從業人員生計影響亦是非常大,此外,當然也會影響到國家GDP的表現。

 

台北市西門町套房 租金報酬吸睛

中時電子報 – 2016年4月9日

今年農曆年北門高架橋拆除,北門風華重現並成為西區門戶計畫亮點,此舉對西門町商用不動產較具拉抬效果,以住宅來看,西門町套房租金報酬率高達2.5%∼3%,優於店面租金投報,且中華路一段東、西兩側,仍是購屋族置產好區域。

西門町商圈住宅產品以中古華廈及新大樓為主,差價約20萬元,北門高架橋拆除對西門町店面產品較具拉抬效果,但住宅產品因當地太過商業化,較不受一般外地人接受,買方主要以當地人為主,且受房市不景氣影響,近年房價下修5%。

西門町商圈中華路一段以西、成都路以南、康定路以東、桂林路以北商業氣息較淡,此範圍屬「北萬華」,鄰近家樂福及捷運站,適合小坪數等住家居住,生活機能優越。中古華廈20年以上平均單價47∼55萬元;新成屋單價約60∼75萬元。

 

公告地價漲40% 侵蝕BOT案利潤

民視 – 2016年4月8日

台北市BOT案,像有「台北秋葉原」稱號三創數位園區,2015年開幕,為八德路商圈帶來錢潮和人潮。以北市2016年公告地價大幅調漲近40%,讓三創園區,土地稅和房屋稅宊暴增1560萬。面臨加稅情況,讓民間企業痛批政府言而無信!

政府利用BOT案、發展經濟,但業者要負擔的「地上權租金」,不含人事管銷、利息和設備更新,鴻海三創營運成本,每年已經至少得花1.4億。不料2016年公告地價暴漲近40%,三創每年要繳的土地租金和房屋稅卻成為業者沉重的負擔。

北市議員建議不要一次漲幅到位,3年調高一次地價稅率,雖說地方政府有財源收入考量,無端暴增,卻使民間BOT案夥伴大受衝擊!不動產業者分析,倘政府為稅金就飲鴆止渴,缺錢就找BOT業者開刀,將會不利後續BOT案的推動。

 

自住客回籠 新成屋成市場寵兒

中時電子報 – 2016年4月8日

隨著全球各主要國家利率走低,加上國內央行降息及房貸管制鬆綁,為台灣房市增添利多。由於2016年房地合一稅制上路,導致不少投資客退場,新成屋為市場新寵,自住型剛性需求成為主力,2016年首季,預估新推案金額約300億元。

經歷二年房市疲弱不振,建商推案愈來愈保守,多數建商寧願拉長土地開發時間,分散風險以求細水長流,許多大型建設公司暫緩推案,或採先建後售方式,在新案量供給降低下,使得今年329檔期旺季不旺,整體房產推案量並沒突顯變化。

在稅制明朗後許多自住客期待房屋市場會大幅降價,但發現房價降幅不如預期,加上鄰近國家主要城市房產市場皆陸續恢復榮景、新政府應不再「打房」下,農曆年後少數自住客出籠,買方願意出價,新成屋和成熟型商圈的產品最受青睞。

 

房市專家註解 房市只有一個字燉

中時電子報 – 2016年4月8日

房市專家針對當前房地產市場,直指「價沒有降、量不會出」一語道破,只有一個字「燉」,現在房子賣不掉,應該怎麼辦?「籌錢」,因應賣不掉、扛著重稅的日子,建商和賣方近期,不要再緬懷過去煇煌燦爛,不要相信「明天會更好」。

台灣房地產最近有些觀點,相對偏悲觀,很多建設公司老闆表示,以往的房市,「常夏10年,是寒冬14年換來的」。如今房市才剛往下探,央行就來個降息、鬆綁管制,接下來房市會盤整多久?不敢再去預測,期待房市不要再被凌遲。

央行此時應趕快把投資信心找回來,比較重要。房市專家擔心市場會「傷在期待,死在無量。」所以「現在有錢人、沒錢人,統統都在煩惱!」因為房地產可能變成負報酬率,不買、錢又沒地方去;沒錢的人更煩惱,買不到價格合理的房子。

 

南港將添公宅 協助鄰戶都更

中時電子報 – 2016年4月8日

台北市南港區將增添一處約140戶公共住宅!台北市都市計畫委員會通過南港區公共住宅計畫案審議,考量住老舊建物的多數居民期待加入公辦都更,都委會也決議預留公宅基地約529平方公尺土地,由北市府參與並協助推動公辦都更。

該公共住宅計畫案位於南港區,面積2698平方公尺,市有土地,北市府規畫在此打造公共住宅,但南側合順街屋齡超過40年住宅,不少住戶憂心公宅工程恐造成老舊房屋損壞,影響居住品質,因此想透過公辦都更方式,請一併納入規畫。

「如果這次未加入都更,未來想都更會有極高難度」,都委會審議此案時,10多位住戶到場表明心聲,希望市府不要拋棄大家。一位住戶說,房屋牆壁龜裂、鋼筋細小,下雨即漏水,住得很不安心,希望市府秉持防災原則,儘快完成都更。  

 

打造社會宅 年輕人一起來  

中時電子報 – 2016年4月8日

為擘劃宜居台中及社宅願景,台中市結合參與、構想及實物空間等,辦理「居•有所位」社會住宅展活動,包括競圖、成果展覽及論壇等;都發局長說,希望藉此由年輕人展現創意,和市府共創「社會住宅夢」,兌現8年興辦1萬戶目標。

台中市為使市民在經濟能力範圍內享有適宜居住環境,讓勞動及青年族群根留台中以「入住者」角度需求,讓年輕人決定「住宅夢」;市府積極擴大社會住宅供給推動「3好1公道」好宅,訂定4年興辦5000戶、8年1萬戶目標,只租不賣。

台中市府將再透過舉辦社會住宅論壇,目前編列興建社會住宅預算有4案,陸續規劃推出,由業界、學界等多元化討論,提出社會住宅具體需求與空間規畫整體概念;實現「高品質、可負擔且通居」政策目標,共同建構大台中成為宜居城市。

 

只租不賣! 便宜公共宅超搶手

華視 – 2016年4月7日

高房價是台灣民眾最感覺痛苦的排行榜冠軍!準總統蔡英文推出八年用四千億蓋20萬戶公共住宅,只租不售,20坪大房子月租一萬兩千五,鎖定年收入31萬以下人!台灣公共住宅比例跟周邊香港韓國比起來差很多,只有1%都不到。

主要是土地很難取得以及附近住戶的反對,蓋公共住宅要找得到地才是難能可貴,讓公共住宅成為租屋民眾的心頭好,都發局很傷腦筋,只是房價太高,賣不出去的空房子,還是那麼多,公共住宅要蓋多少才夠,能不能從租得起變成買得起?

但看到帝寶還是房屋交易市場的一塊寶,去年12月成交一戶,一坪275萬總價3.29億,比過去最高價下跌7.7%,卻讓房仲業者拍拍手房價行情幸好有他撐囉,周邊的住宅房價又可以雞犬升天,那我們能買得起房子呢?不知道會是哪一天。

 

專家實例教懂 房地合一報稅

中央社 – 2016年4月7日

房地合一稅今年元旦上路,多數售屋民眾仍以適用舊制申報較多,新制基期為民國 103年以後取得不動產再出售者,無獲利或獲利不多者選擇新制較划算,要細算才會省稅。目前為止大部份售屋者仍以適用舊制(財產交易所得)申報居多。

舉例某甲104年買入一戶新北市房地4000萬元(未拆分房地價格),以5000萬元售出(房屋1500萬元、土地3500萬元,個人所得稅率適用30%),土地漲價總數額為0。若用舊制(107年售出)來計算,某甲將支付的財產交易所得稅為90萬元。

若以新制(105年售出)來計算,在一年內售出,將支付交易所得稅為337.5萬元(45%稅率計算),兩年內出售,則需支付262.5萬元(35%稅率計算)。相較以舊制來省下約200萬元稅額,也因此自105年以來,都以舊制(財產交易所得)申請為大宗。

 

房市利多 3月住展風向球勁揚

中央社 – 2016年4月7日

央行解除信用管制,為房市帶來利多,代表北台灣新成屋、預售屋市況3月住展風向球總分達30.1分,較2月勁揚,其中預售屋推案和廣告量增幅較大,代表信心大增。住展3月風向球總分30.1分,較2月勁揚4.3分,對應燈號仍是藍燈。

住展風向球六大觀察指標中,預售屋推案、成屋推案、廣告批數、來客組數、成交組數等5項分數上揚,僅議價率持平。主要是3月為傳統購屋旺季,過去最差仍有黃藍燈,但今年3月卻創下藍燈紀錄,顯示雖已好轉,但不比歷年成績好。

已連續數月未變動的議價率,未擴大,議價率縮減主因,一是部份建案底價下修幅度小於開價下修幅度,二是自農曆年後,建案議價空間似乎暫時探底,再加上央行房市解禁利多,目前價格降幅較大的建案,幾乎都是餘屋,建商不願再讓價。

 

房市多冷?專家說未到谷底

民視 – 2016年4月7日

央行自3月宣布房貸全面鬆綁,業界原本看好買氣會回升,但調查顯示,70%民眾不想買房。不動產交易冷清,豪宅平均價跌10%,首季土地交易量,也跌回金融海嘯水準,專家忍不住喊話,政府政策害到房市,現在問題不是降息而是降價。

房市到底有多冷?過去被譽為「顏多頭總司令」談國內房市景氣,這幾年政府打房鎖定豪宅,影響到全面交易!統計2016年跌回2008年金融海嘯時水準。央行降息之外,祭出重振房市第2顆子彈,全面解除房貸管制,似乎沒起甚麼效用。

政府降利息有用嗎?今年(2016年)其實量會再縮的,用「一灘死水」來形容現在的不動產買賣。如今是「有能力的不買,想買的沒能力」!房價降不下來,不少建商寧可惜售建案,建商認為過去都這樣賺錢,都熬得過,等待春燕歸來。 

 

建商騙329檔期房地產復活?

 風傳媒 – 2016年4月5日 上午11:01

台灣年初奄奄一息的房地產,在傳統所謂的「329檔期」中,傳出來客數、成交率都大幅增加,建商說房地產已是谷底,「要買要快」。真的嗎?房市要好,有幾個基本條件,當然必須是基本面需求遠高於供給,另是資金足,經濟表現好。

事實上,所有的指標數據都對房市未來表現不利。如果用白話文來說,就是先看人口增加率,以此與供給面相比;再來看房價與所得相比情況,民眾所得必須持續增加才有能力負擔購房支出;如果再來一次台灣錢、淹腳目,當然也有助房市。

台灣過去每年新生兒有40多萬,現在20萬左右,十多年後,購屋需量就較過去砍一半。而近十多年國家薪資與所得停滯,房價則投機客炒作,一路飆漲,大部份年輕人都買不起房子了,除非房價跌幅多到能帶動換屋與年輕人的購屋需求。

 

帝寶天價成交 一般房市更顯冷清

卡優新聞網 – 2016年4月7日

房市交易沉寂,豪宅卻又見天價。根據實價登錄最新資訊,去(104)年12月「仁愛帝寶」再添一筆總價高達3.29億元的交易,總坪數148.37坪,扣除車位單價為275.2萬元。,換算每坪單價約275萬元,顯示金字塔頂端購屋依然「不眨眼」。

雖然未突破298.2萬元的高價紀錄,更是實價揭露後,帝寶第8筆「鉅額」交易紀錄。相對房仲業者的調查,超過半數有意購屋的民眾僅願意以行情8~9折出價,近3成認為房價未跌到滿足點,因此不肯買房,屋主若不降1成以上,恐難成交。

相對豪宅房價,一般房市更顯冷清。房市經過政策改革洗禮,投資客退場,自住族多半認定房價會持續修正,即使央行降息,都擋不住房價下跌發酵。儘管近期人潮回升,但始終無法回到2年前光景,屋主若不降價,待售期恐怕會持續拉長。

 

全球房價 深圳漲最兇北市跌近5%  

中央社 – 2016年4月15日

2015年全球住宅漲幅前5名中,中國包辦2個,深圳漲47.5%居全球第一,上海市漲18.2%排名第5;紐西蘭奧克蘭25.4%居第2,土耳其伊斯坦堡25.0%居第3,澳洲雪梨年漲幅19.9%居第4,英國倫敦11.4%,日本東京也有5%的漲幅。

依這項報告統計,大區域來看,中東地區房價平均上漲12.4%最多,其次是非洲的8.8%、澳洲6.7%、北美5.4%、亞太3.7%。台灣受到政府長期調控政策及民眾對高房價的觀望,部份地區受到居住正義政治操作有可能房價仍會持續下修。

2015年台北市則下跌4.8%,仍有剛性需求支撐,雖有熱錢流竄,但台灣的住宅市場購買主力仍以本地人為主,雖說房地合一稅新上路,對陸資限制重重,但相對其他國家對外資管制相對較鬆。台灣未來房市何時回溫,仍待買方認同房價。

 

史上最嚴打房後...7成上海人打了退堂鼓

中時電子報 – 2016年4月14日 

3月25日,上海為抑制房市過熱,推出史上最嚴「滬九條」打房政策,具體措施包括提高二套房頭期款比率、提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限等。超過7成受訪民眾認為,當前不是購房好時機,購房意願指數大幅下降。

新浪財經報導,最新調查,2016年第1季上海市消費者購房意願指數較上季大幅下降17.7點,為48.2點,較去年同期下降8.5點。購房預期指數也較上個月出現大幅下降,為18.4點,較去年同期下降6.9點,回到2014年第4季的水平。

此外,調查顯示,較上個月大幅上升12.4個百分點,僅19.2%認為當前是購房好時機。新政後市場交易熱度明顯下降,新政前後兩周成交面積跌幅達56%,成交均價從每平方米33,420元人民幣跌到32,246元、跌幅4%,單月最大跌幅。

 

大陸調控約談 一線房市現退燒跡象

中央社 – 2016年4月5日 

綜合大陸金羊網和央廣網報導,中古屋市場對於政策變化敏感。中國大陸一線城市最近房價狂飆,再度引出調控措施,北京相關單位還約談房仲勸說不哄抬房價。一線城的房價迅速現退燒跡象,開價大幅下滑,甚至一夜猛跌人民幣160萬元。

繼上海為調控房市推出「滬九條」後,深圳新政落地後,購買力預計減少1/3,半年內將會對深圳房價產生影響,深圳推出貸款頭期款比例最低4成,連繳3年個人稅才能買房等政策;北京相關政府部門則開始對中古屋市場進行專項檢查。

在「滬九條」影響下,上海已有不少屋主調低報價。如在上海有「富人區」之稱的碧雲板塊,本來屋主認為可以慢慢賣,政策出來後,原來掛牌1150萬元的別墅,願降價到990萬元,而且還可以談價格,來客量比前幾個週末減少大約40%。

 

深圳新屋成交連降 房價可能下修

中央社 – 2016年4月6日

為抑制房市過熱,深圳市實施系列措施似已見效。深圳2015年全年房價飆漲近50%,領漲大陸各大城市。自2015年以來,大陸房市利多政策不斷,多次降息及購屋頭期款(首付)要求降低,加上深圳經濟成長強勁,帶動房地產市場交易。

為了讓房市降溫,大陸監管部門先前喊停「首付貸」,深圳市政府3月25日公布房市新政,限購限貸升級,4月1日起房產交易的評估價也提高50%。資料顯示,深圳新成屋成交面積連續第5週下滑,與春節前的週成交量相比,接近腰斬。

根據深圳市規劃和國土資源委員會的資料,成交量持續下滑一段時間後,通常房價也會出現一定波動。目前深圳南山大型中古屋報價普遍下修1成,深圳中古屋報價已經開始鬆動。在政府調控與價格雙重壓力下,未來房市可能面臨轉捩點。

 

負利率政策發酵 日人購屋意願增

富比士地產王 – 2016年4月7日

前波日幣貶值掀起赴日投資熱潮方興未艾,日前宣布負利率政策,刺激日本房市蓄積另一波漲勢!日本東京3年來漲幅已超過2成,從日本央行2月宣布實施負利率政策以來,考慮買房日本人也開始變多,預料將激勵日本房市再掀熱潮。

自日本央行實施負利率政策後,日本各大銀行隨即針對存款及房貸利率開始調降,利率降低的同時,購屋成本也跟著減少,2015年東京首都圈的新成屋,每戶平均售價已上升至5518萬日圓(約新台幣1655萬元),倍數成長推估便可見得。

面對近兩個月因全球金融變動而使日圓匯率上升,若想降低匯率風險,可選擇在日本當地貸款相對有利。另外,基於近年來東京的房價及地價呈現溫和成長的趨勢,預期將帶動大阪、名古屋等其他城市的房市脈動,吸引全球資金相繼投入。

 

日圓狂升 房仲建議當地貸款避匯差

中央社 – 2016年4月10日

日本是台灣人海外投資不動產的重要國家,日圓近期升值,日本央行又啟動負利率政策,降低利率,全球資金湧入日本房地產。房仲表示,不動產買賣屬長遠投資,為降低匯率風險,可在日本當地貸款,或以新台幣或美元定存單向銀行質借。

東京首都圈仍最具區域條件優勢,3年漲幅超過2成;統計分析,2015年東京首都圈的中古屋,7年來每戶平均售價首次突破3000萬日圓(約新台幣900萬元)。只要妥善掌握當地「匯率」及「利率」變化,隨時都是海外投資入門的最佳時機。

房仲公司建議投資人,針對海外投資方向與專業仲介經紀人諮詢,以投資「租金收益」或「未來增值性」等投資分析,在了解地點成本、貸款與否、匯率、利率、購入及持有、稅費規定、租金收益及售屋等審慎評估推算, 才是聰明的投資。

 

頭期款房貸變多 陸版次貸危機增

中央社 – 2016年4月5日

中國大陸先前為刺激房市而放鬆借貸,特別是金融機構針對頭期款予以貸款,增加了住宅市場不良貸款的風險。華爾街日報以2008年美國次貸危機相比示警,大陸網貸今年1月發放了人民幣9.24億元頭期款貸款﹐是2015年7月的3倍多。

大陸有些房地產業者為了促銷,會幫購屋者負擔一定比例頭期款。部分建案甚至號稱「零首付」,也就是包括頭期款在內,所有的購屋金額都可以貸款。報導引述房地產經紀人表示,根據房市情況,這類頭期款貸款的年利率最高可達24%。

報導大陸銀行業2015年不良貸款率從2014年的1.25%升至1.67%。分析師估計,今年真實的不良貸款率可能達8%以上。大陸官方在一線城市引發房價暴漲後,監管機構又宣布遏止頭期款貸款。上海就嚴禁開發商和房仲機構從事這類貸款。

 

陸房市降溫  土地出讓收支減少

中央社 – 2016年4月5日

根據大陸財政部在官網公布的數據和分析,受房地產投資成長率下跌因素,2015年全大陸的土地出讓收入為人民幣3兆3657.73億元,年減21.6%,支出年減18.5%。前3季都是下跌,第4季止跌回升,主要是中央和地方推出穩定房地產政策奏效。

除深圳、西藏、廈門、甘肅4個地區土地出讓收入成長,其他32個地區均出現不同程度下降。深圳漲勢最猛,達36.9%;大連降幅最大,達56.4%。深圳主要是當地經濟成長強勁,帶動房地產市場交易,土地資源相對稀少,地價持續偏高。

大陸目前土地出讓收支管理還存在一些問題,下一步應加強打擊違法用地,依法徵收土地出讓收入,避免土地出讓收入流失。同時擴大國有建設用地有償使用範圍,完善工業用地供應方式,建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制。

 

溫哥華房市熱依舊不退

中央社 – 2016年4月5日

溫哥華3月房屋銷售量持續上升,令買家及地產商均驚訝不已。大溫哥華房地產協會公布數據顯示,3月份大溫哥華地區共售出5173間房屋,較2月份上升24%,更較10年平均銷售量上升56%,3月是協會有紀錄以來銷售量最高的一個月份。

房市熱幾乎涵蓋大溫哥華內每一個地區,一年內漲了23.2%。大溫哥華房地產協會的統計資料不包括三角洲(Delta),薩里(Surrey),及朗里(Langley)等地區。3月份登記求售的房屋包括各種類型,數量較2月份及去年同期都有增加。

目前大溫哥華地區房屋綜合基準價格為81萬5000加元(約2120萬台幣)。獨立屋的平均價格達134萬加元,一年內漲了27.4%。工作及經濟成長強勁,移入大溫哥華地區人數多於遷出人數,及低利率等因素,都助長大溫哥華地區房市。

 

國人海外置產 投資、收藏為主

中時電子報 – 2016年4月5日

2016年台灣人對國內房地產看法趨近保守,但對海外不動產投資卻依舊盛行,台灣人購買海外不動產以投資和收藏為主要用途,其中,2房1廳30坪內物件最搶手。40歲左右的購屋者,買房主要動機是為了保值,並以收取租金為目的。

50歲以上的購屋者,主要是配合子女海外就讀或提升家人的生活環境為考慮重點,這類房型占海外投資大宗有6成左右。其次,3成投資客喜好STUDIO,也就是沒有隔間的套房,坪數在14到20坪以內,投資小宅,自住或出租山售均可。

台灣人購買不動產,主要是因為總價低、入手門檻低、剛出社會小資族,或父母為孩子置產為主要目的,所以地段選擇特別重要,以通勤站周邊賣得最好,進場首選地段和房屋類型為主,一般坐落輕快鐵和捷運計畫周邊,房價還是較穩定。

 

中國打房新招-限購令

中時電子報 – 2016年4月3日

上海、深圳等於近日相繼頒布收緊樓市政策的「限購令」,以抑制如「流感」不斷蔓延的購房熱及迅速推高的房價。這股一線城市「限購令」,對於政府的手再次伸入干預,從需求端發力的「限購令」恐怕無助於三四線城市解除庫存的壓力。

近日,中國一線大城滬、深先後提高購房門檻,上海發布稱史上最嚴控房政策「滬九條」,提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險年限,並嚴格區分普通房及非普通房,且將第二套房頭期款付款比率調高至50%∼70%。

外界分析對一線大城房價高漲地區「限購令」將蔓延開。近期已有媒體披露,位於北京、天津兩大直轄市間的河北省廊坊市政府透露,為穩定環京周邊縣市住房價格,推進房地產業平穩健康發展,已研究具體方案正在程序審定中,即將公布。

 

穩定環北京房價 河北廊坊限購

中央社 – 2016年4月2日

在上海、深圳公布房市調控政策後,環北京地區的河北省廊坊市也突然出手調控,穩住環京區域房價。「關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見」,非當地戶籍居民家庭限購一棟住房,且頭期款比例不得低於30%。

中國大陸一線城市今年房價瘋狂漲,為恐繼續狂漲,一線城市陸續公布新限購令,在此之前,廊坊市並未執行限購政策。中新網報導,廊坊總計公布9項措施穩定環京區域房價,內容涉及規範市場秩序、非本地戶籍限購、嚴格規劃管控等方面。

報導指出,在去庫存等政策的影響下,3月份以來,廊坊市房地產市場快速回暖,尤其是環北京縣市房價漲幅較大。因此廊坊市房管、規劃、建設、國土、工商和金融辦等6部門學習研究上海、深圳等城市相關管控政策,起草制定相關意見。

 

陸3月房市交易面積 史上新高

中時電子報 – 2016年4月2日

在京滬深一線城市採取新一輪限購政策前,3月大陸房市交易面積,創下史上最高水平。針對30個城市調查,3月有29個城市房產交易的面積,較上月大幅成長,杭州月增幅為30個城市中最高,高達3倍多,天津其次,增幅亦達2.6倍。

後因房市出現非理性成長,深圳、上海等一線城市在3月底紛紛推出房市調控新政,北京亦重啟房型限制。中國業界分析報告指出,由於二線城市購房政策比一線城市寬鬆,且均價也明顯低於一線城市,所以購房者會積極認購、加速成交。

二線城市目前成交規模創下了2010年以來最高水平。智庫研究分析稱,杭州和天津成交爆量,和其周邊上海、北京房價上漲後購房者恐慌性購房情緒有關。深圳市場略有下滑,這和其房價處於高位、此前幾個月市場交易活躍等因素有關。

 

大陸百城房價 連11個月上漲

中央社 – 2016年4月1日

中國指數研究院公布100個城市新建住宅的調查數據。大陸3月100個城市(新建)住宅均價為每平方公尺人民幣1萬1303元(每坪約新台幣18萬8600元),月漲1.9%,連11個月上漲。3月100個城市中,有60個城市房價均較2月上漲。

若與去年3月相比,大陸100個城市均價上漲7.41%,漲幅較2月擴大2.16個百分點。3月漲幅居前10名的城市依次是:東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京,多為二線城市。深圳上漲57.16%,居百城之首。

此外,大陸重點城市的上漲態勢依舊明顯,北京、上海等10大城市(新建)住宅均價較2月上漲2.52%,漲幅較2月擴大2.01個百分點;也較去年3月上漲12.83%。隨著房價上漲過快城市政策推出收緊政策,市場供需將有所緩解平穩。