105年03月號(255期)

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日期:2016/02/19

希望廣場地上權招標 逾41億得標

卡優新聞網 – 2016年1月26日

財政部國有財產署2016年首次地上權開標結果出爐,緊鄰光華數位新天地及三創生活園區的「希望廣場」逆勢突圍,由全球人壽以41.388億元標下,換算容積每坪單價72萬元。是繼2013年全球人壽得標後,再度參與政府設定地上權案。

「希望廣場」堪稱光華商場周邊最後素地,總面積2,031.9坪,平均容積率283%,初估可興建樓地板總面積上看1萬坪,開發效益可觀。全球人壽表示,相較近年來較具規模商用不動產地上權,有機會共同創造台北秋葉原資訊產業發展。

全球人壽計畫此案民國110年前,開始營運貢獻獲利,目前先將都審計畫趕給台北市政府,盡快通過都審,盡快動工,估計到完工須2年時間。外界預估,由於交通位置理想,預估開發成複合型商用大樓後,投資報酬率約有3.6%~3.8%水準。

 

建商:最怕新政府調高贈遺稅

中時電子報 – 2016年1月28日

為因應國內外快速變化的局勢,2016年許多建商會採取「略趨保守」的推案策略;對於新政府的建言,直言業界害怕新政府有要調高遺贈稅稅率。預期520之後,局勢逐漸穩定,房地合一正式實施,利空告一段落,預期房市可望逐漸回溫。

2016房市將有二大現象,一是小宅當道,總價決勝負;二是建商願繼續讓利。整體來說,今年應呈現「價漸穩、量微揚」格局。建商採取「略趨保守」的策略,以郷林建設為例:台灣五案總銷115億元;另中國大陸推量案較大達122億元。

對於新政府的期許,建商坦言,害怕調高贈遺稅,最期待的是台灣經濟大餅要儘量作大;至於社會住宅,覺得新建社宅太浪費資源,應該提供首購客戶80%銀行貸款、貸款年限拉到30年,並提供1.5%的優惠利率來照顧想買房子的首購族。

 

房市減少干預 回歸市場機制

中時電子報 – 2016年1月30日

2016年資產稅制的重大變革,臺灣不動產市場呈現疲弱狀態,成交量大幅萎縮,縱因房地產合一稅制效應,已於2015年12月單月六都總移轉量年增56%,回顧一年來的不動產相關交易、法規,及稅制等變動概況,仍難挽救房市低迷的現況。

2016年房地合一實價課稅新制實施後,不動產因交易移轉須負擔稅賦驟增,加上公告地價調漲,不動產持有成本,亦隨即增加,形成實質加稅。長期低稅制度,全盤推翻,讓不動產稅制產生了重大變革,亦進入寒冬的不動產市場,雪上加霜。

房市持續疲弱、產業結構調整、經濟區域整合、內需發展及提高實質薪資等問題,將肩負台灣人民沈重期待,實屬任重道遠。另法務部欲將《不動產經紀業及地政士納入洗錢防制法規範》,專家期許執政者,對不動產市場能減少政策性干預。

 

新政府上任 住宅法將大翻修

住展房屋網 – 2016年1月25日

蔡英文勝選後,地產界人士照例開始『檢視』她競選期間拋出的住宅及房市相關政策。建築開發會,呼籲新政府不該再打房,而要『維房』;懷疑20萬戶社宅支票任務,中央住宅政策調整須有法源依據,光靠修定租賃專法,恐怕事半功倍。

對於諸多質疑,專家指出有關社宅興辦部分,有決心,絕非難事。居住不易北市最嚴重,台北市境內社宅興辦成功與否才是關鍵。現在卡在中央不配合辦理;未來社宅租金訂定,確實將以承租戶的經濟能力為計算準則,而非市價的幾折幾折。

租屋市場整頓、逼出空餘屋,也是社宅興辦的要項,就是非自用、非出租房屋持有稅加重及加強查稅等。然有關持有稅部分,工程相當浩大,牽涉到稅基、稅率調整等等;短時間難一步到位。稅基市場資訊透明化部分,將是新政府當務之急

 

北市土地稅改座談 產官學提建言

台灣新生報 – 2016年1月30日

台北市政府地政局召開「公告土地現值、公告地價與房地稅制研商」,邀集北市地價評議委員會委員等單位代表,就公告土地現值、公告地價調整,影響衝擊、配套措施及不動產稅制變革等議題充分討論。各方產官學者建議改革方向如下:

一、行政配套:公產租金、設定地上權開發案地租、BOT開發案地租計算機制應回歸市場價格,由估價師評估,並視需要啟動協商機制。二、制度變革:減緩現行稅制衝擊、保障弱勢、維護居住正義、扶助策略產業、加速推動租稅改革等。

地政局長官等指出,本次座談會與會意見與會議結論已送請各權責機關參考納入檢討辦理,由於都會區房價居高不下,各界對不動產租稅制度改革期望甚深,呼籲中央、地方相關單位應攜手推動,共同促進財稅健全、租稅公平與產業發展。

 

高房價問題  恐怕遙遙無期

住展房屋網 – 2016年1月14日

台灣房價依然高高掛,尤其是大台北民眾的購屋負擔仍舊沉重。大家指望此次總統大選當選人解決高房價問題,沒想到三個主要政黨候選人通通改口不打房,讓房價回降希望頓時破滅。誰當選新的總統,高房價問題都難以在8年內獲得解決。

宋楚瑜提出要把全台房價所得比壓到7.1倍政策。反對亂打房,打得不對比打房還嚴重。宋楚瑜與朱立倫同樣主張,要大幅提升全民薪資。至於蔡英文,不提打房,提大量興建社會住宅,來降低居住負擔。把「買租需求」切成兩塊居住正義。

縱使新任總統難在短期內解決高房價問題,全台20萬戶的量雖已是創舉、良政。若能有魄力執行社會住宅興建政策,這將是我國居住政策上一個新里程碑。若社會住宅政策能長年持久的推動與興建,對我國房市健全化發展確實有極大幫助。

 

1月全台房市「價跌量縮」

自立晚報 – 2016年1月29日

國內景氣燈號連亮藍燈、消費者信心指數也創1年多來新低,加上1月份總統大選、農曆新年的即將到來,及天公不賞臉,連續陰雨、霸王級寒流攪局,打亂民眾看屋行程,全台六都房市交易量均衰退,讓1月房市相較12月呈現量縮格局。

至於房價部分,六都房價均呈現向下修正的狀況,平均北市中古屋單價58.5萬元,新北中古屋單價30.5萬元,桃園與新竹縣市中古屋單價分別為14.5萬元與15.5萬元,桃園房價已是連續5個月低於15萬元大關。台中為每坪15.2萬元。

從1月房價可看出,讓量縮幅度相對緩和許多,除雙北市外,是量縮幅度最小的縣市,顯示「價格」仍是決定房市交易成功與否最關鍵的因素,「降價」仍是最能吸引買方看屋、購屋的主因,目前價格修正的預期遠高於降息所帶來的效益。

 

以房養老 不能取代政府責任

中時電子報 – 2016年1月29日

中國老年人以房養老遇冷並不是偶然,各類民調和社會輿論都表現出群眾對其不買帳的態度。對於群眾而言,制約以房養老的核心還是怕吃虧的想法,群眾知道機構不做賠本買賣,交易不會存在雙贏局面,毋庸置疑吃虧自然只有參與群眾。

以房養老是一個自願項目,老人估算房產價值和身體健康情況,選擇與金融機構簽訂協議,看做是一次風險投資,風險對於金融機構,透過對人均壽命預期和機率來實現總體營收,兩者來說都算得上是錢的交易,不直接涉及生活品質本身。

民間調查資料顯示,93.4%的受訪者認為「以房養老」不能代替政府養老。過去中國走計劃生育政策「只生一個好,政府來養老」,10年後改成了「只生一個好,政府幫養老」,又過了10年變成了「養老不能靠政府」,這是很不負責任。

 

房產代銷包下300億元大案

中時電子報 – 2016年1月29日

迎接2016年房市第一隻春燕,計畫農曆春節過後,大舉搶市,「包銷案」遍地開花,6大代銷業吃下總銷達300億元的8大包銷案;其中,海悅廣告包下寶佳機構的2大新竹指標案,創意家行銷拿下雙北市2大案,包攬總銷達117億元。

此現象意味6大代銷公司看好大選後房市似乎已利空出盡,準備農曆年後出擊,承接這兩年業者都不太敢碰的「包銷案」,預期選後「包銷案」將呈遍地開花之勢大舉搶市,估計至少300億元、8大新案都被代銷業包銷,顯示房市信心回流。

包銷包括台北市內湖「友座臻賞」、新北永和「勝開大地」與汐止「合康青山路案」、基隆「信義城」、桃園「經國逸品2期-「經國City」、中壢「花園城堡」,新竹「興希望」與「興傳」。總銷規模最大包銷案,為百億都更大案「勝開大地」。

 

房市崩盤? 非單一調查可判斷

中央社 – 2016年1月28日

央大台灣經濟發展中心公布消費者信心指房地產信心持續下跌,新政府提防房地產短期會崩盤。房地產界人士指出,學術研究所謂泡沫十大指標,準確度都與實務有些差距,房市是否崩盤非單一指標足以判斷,避免善意警示造成市場不理性。

專家指出,房價漲跌趨勢判斷包括「基本面」,主導房價正確走勢。基本面包括市場供需、土地稀有性、人口密度、國內外經濟成長、國民所得、三率變動、利率、稅率、匯率、股市榮衰、公共建設投入、多元投資,通貨膨脹、資金匯流等。

另「技術面」是指景氣興衰循環,因市場景氣循環有漲有跌,技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期景氣興衰,呈現出技術循環的助漲助跌等週期。在2015年全年量縮價跌的洗禮下,市場已確認是軟著陸,未來房市短期應無崩盤危機。

 

北市房市價跌 降至102年8月水準

卡優新聞網 – 2016年1月28日

房地合一從今(105)年起正式上路,反而催動去(104)年底房市買氣,台北市地政局分析不動產價、量動態後發現,104年10月交易量共1,230件,標準住宅總價、單價均創26個月以來新低,使交易量減少3成7,房價已回到102年8月水準。

地政局表示,全市及次分區指數代表短期的月線、中長期的季線及半年線全部下跌,且短期均線都在中長期均線之下,顯示全市住宅短線價格領跌,已帶動中長期價格走弱。最少則是南港區,已連續5個月墊底,去年10月交易件數僅36件。

各類型案件交易件數最多的仍為住宅大樓,住宅大樓總價1,000至2,000萬元、單價每坪40至60萬元、屋齡31年以上為主要交易區間;商辦交易受北投區新建案移轉影響,交易量增加696.3%,占比17.4%;店面交易量增加20%,占比1.4%。

 

房市交易萎縮6成5 桃園成重災區

中央社 – 2016年1月27日

台銀表示,房地合一課稅新制上路後,投資客退場,只剩下自住型買家支撐,今年來新承做房貸量衰退嚴重,相較去年同期衰退逾20%,自住客多為小家庭,鎖定小坪數、低單價商品,因此建商會減少推案,預估今年房貸業務將呈現零成長。

而在房地合一新制實施前,財政部每年皆會核定售屋所得利潤率,適用舊制者需就房屋部分的交易利得申報所得稅,若售屋者無法舉證出售價格與成本,即應按「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,按其所訂課稅,辦理售屋所得申報。

去年央行祭出選擇性信用管制後,桃園這幾個行政區的房市交易量大幅萎縮6成5左右,至今房價也跌了4%,顯見桃園已成房市重災區,因此調降這4個行政區的售屋所得利潤率。觀察其他縣市變化,部分行政區調幅在1至2個百分點。

 

土建融資年增率轉負 近6年最慘

中央社 – 2016年1月26日

央行公布,去年12月購置交屋旺季住宅貸款餘額新台幣6兆1323億元,月增1045.5億元,增額創1988年來新高;年增率4.52%,較上月增1.32個百分點;但建築貸款年增率-0.98%,是近6年來再度出現負成長,建商仍保守看待今年房市。

至於象徵房市上游的建築貸款餘額,去年底為1兆6081億元,月減382.08億元,年增率為-0.98%,不僅年增率連7降,更是2010年3月、近6年來再度轉為負成長,房市明顯轉空,主市場餘屋過多,建商對房市展望看法保守,減少推案所致。

雖然今年房地合一課稅新制上路,建商保守看待房市,但自住剛性需求仍在。據統計,八大公股行庫所承作「青年安心成家方案」,去年底貸款餘額4557億元,較11月4441億元成長116億元,顯見自住型買方與青年首購族的購屋需求仍在。

 

寒流 去年房仲平均每人成交六件

中廣新聞網 – 2016年1月26日

國內房仲業去年就飽受景氣寒風吹襲,每個經紀人員平均只成交6件房屋物件,也就是說有半年都在喝西北風,業界預估,今年可能會有三分之一的經紀人員可能失業或轉業比,相對2010年的40萬多件,2011年減少至36萬件,衰退11.1%。

過去房市前景看好,房仲各大品牌大舉擴張,熱絡程度不輸超商業者,過去在08年金融海嘯時,不動產經紀業許可家數與從業人員仍然逆勢成長,年度房屋買賣移轉件數維持在38萬件,平均業務人員每年成交件數維持都在14件以上。

在房市景氣明顯走緩的情況下,去年不動產經紀業店家及從業人員雙雙出現近年來負成長,市場交易量更見萎縮,推估也只有28萬4380件,每個營業員去年平均只成交6.02件房子,半年沒業績,預估2016年房地合一稅剛開始實施後更慘。

 

北市房價悶 1年跌掉小套房頭期款

中央社 – 2016年1月26日

房仲公布最新房價指數,過去1年房價仍呈「北弱南穩」,北北桃過去1年房價下跌約4.3%到6.9%不等,中南部大致持平。台北市房價修正最快,台北市2015年最新房價指數為274,以高低點價差來算,2000萬元房子跌掉小套房的頭期款。

台北市房價高漲,因此房價從2014年的第2季開始反轉向下,和高點相比,整體北市住宅價格普遍修正約1成,修正區域從北市到北北桃,新北市最新一季房價指數為293.4,和2014年同期減少約4.3%;目前房市修正氛圍正往中南部擴散。

過去一年房價指數北部修正幅度較大,扮演市場領跌角色,不過先跌有機會先回穩,值得注意是,過去一年中南部房價在高檔出現「漲不動」跡象,中南部房市也感受到房市冷風正往南部移轉,預料整體房市仍不脫盤整修正景氣循環階段。

 

建商宣傳新花招 號稱買房送飛機

民視 – 2016年1月26日

房市漸漸復甦,建商和房仲也開始搞噱頭,像是有建商推出買房子送遊艇、名車,希望能增加來客量,而還有房仲業者宣傳大直豪宅,上億歐洲氣派風格的豪宅,有3個停車位,上面停的不是車而是飛機,號稱買房送飛機,引發不少話題。

台北市大直巷弄裡頭,鬧中取靜,豪宅比比皆是,其中這棟,屋齡6年,總共10層樓,其中1樓屋主打算,要連地下室3個停車位一起賣,總價1.13億元,甚至還打買房子送飛機,有這麼好康嗎?真相是平面車位上,停放一台復古飛機。

賣屋花招,有建商推出買房送遊艇,這家高雄的建商就號稱送出500萬到上千萬遊艇,不想開遊艇,還可以折抵房價,另北部的建商也有買房送名車的,其實這都是一種宣傳手法,畢竟羊毛出在羊身上,不管送再多,費用還是包含在房價上。

 

房市回歸基本面 房價恐跌1成

中央社 – 2016年1月25日

台灣經濟研究院表示,選後更確立房市回歸基本面,大選對房市買氣遞延效果影響有限,選後更加確立房市表現回歸基本面,整體房市呈現沒有交集的交易僵局,預計今年首季房市交易量會較去年第四季明顯萎縮,預估今年房價下修10%。

儘管政策對房市的態度已從先前的緊縮轉為寬鬆,如中央銀行的兩次降息、央行去年8月無預警鬆綁部分地區信用管制、金管會下調壽險投資商用不動產最低收益率要求,以及銀行不動產授信集中度鬆綁等,但政策對房市所帶來的效應有限。

專家提醒,今年住宅不動產市場仍受壓,有進一步下滑風險,在民眾負擔能力偏低、新屋供給增加及經濟疲弱拖累下,房價繼去年將出現另一波向下修正5%到10%的行情,房價下跌影響銀行轉趨保守,進而增加民眾購屋時的頭期款負擔。S>2個百分點。

 

內政部 盼加速民間自主都市更新

買購不動產新聞台

為加速推動建築物耐震評估及補強工作,內政部部務通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正案,增訂經耐震初評結果應進行重建、整建或維護建築物,更新基金得優先核予補助誘因,加速民間自主推動都市更新。

內政部表示,全國屋齡超過30年老屋高達368萬餘宅,恐有耐震安全問題,政府積極推動都市更新,採政府主導「公辦都更」、一般民間「自辦都更」住戶「自主都更」三種方式並進,全面推動都市更新「重建」、「整建」或「維護」事業。

在政府主導「公辦都更」部分,內政部自94年起會同地方政府陸續勘選都市更新示範地區235處,補助辦理先期規劃、都市計畫變更、擬訂都市更新計畫及招商計畫等工作,至2015年止,台北市南港調車場等26案成功完成招商實施作業。

 

油價回檔 房價卻回不去

住展房屋網 – 2016年1月27日

國際油價直直落!民眾都在問,油價都已經回到十幾年前低檔,那房價也會嗎?台灣房地產價格走勢,向來與民生必需的油價、電價息息相關,房市會出現一波「置產抗通膨」買盤,買氣來得又快又急,推升房價,房價也會出現一波暴漲。

最顯著的例子,就是民國62年的第一次石油危機,以及68年的第二次石油危機,當年台灣房價均出現瘋狂性飆漲。最近的一次,則是民國101年間的「油、電雙漲」,當時馬總統堅持實施油、電雙漲,激出抗通膨買盤,直接導致房價飛漲。

依照過去經驗,油價大漲,房價就會漲,更何況油價、電價同時大漲,房價不漲才怪。若油價唐突調漲,民間物價必定「萬物齊漲」;但若油價回跌,物價卻跌不下來,受傷最重的將是一般民眾,無論物價或房價卻仍如大紅燈籠一般高高掛。

 

1月房市 5大利空來襲 難回穏

買購不動產新聞台

2016年1月全台房市交易量較前一個月減少約24%,房市表現低迷,主要受到5大利空因素罩頂影響,包括股災、總統大選、寒流、年前效應與房地合一上路影響,但隨各個不確定因素解除或利空出盡後,短期內房市還是很難有機會回穩。


台灣1月各都會區的交易量普遍都呈現下滑,若觀察過去一年的房價行情變化,台北市的住宅房價從每坪接近70萬元,修正至每坪60.3萬元,房價年減約14%,其次則是新北市,平均房價過去一年也從每坪36萬元,減少至每坪32.9萬元。

台北市的房價機會已經回到三年前的水準,不過先修正的也先有幾乎止穩,而1月房市整體交易吹起冷風,主要有5大關鍵因素,包括年節、氣候、股災、政策面的房地合一上路與選舉干擾等,基本上1個月間匯聚這麼多不利的因素,房市最差也可能就是現在,因此預期年後買氣難有可望逐步回籠,房市有機會止跌。

 

房仲業慘澹 三輪廣告車拚業績

聯合新聞網 – 2016年1月24日

在政府「打房」、「增稅」政策效應陰影下,房地產交易驟降,房仲形容「政策不明讓投資客退縮」,「景氣比這波寒流還冷」,房仲業者為了拚生機,改訂製隨時可移動的廣告三輪車,沿途宣傳,增加廣告曝光,只希望年前能再衝高業績。

房仲業不景氣,加上「拆違法廣告看板換禮券」活動,市區電桿及牆面幾乎看不到房仲廣告,讓房仲業一度雪上加霜;房地合稅施行,不見投資客,會買房者需求以「自住型」為主,又遇上年關將近,房仲業者都無不使出渾身解數衝業績。

房仲業者說,試過網路、定點發傳單等方式,結果還是「路邊」的廣告效益最好,打造一輛三輪車,將交易案件貼在車上,由員工輪流騎車到市場、廟宇、市集停放宣傳,希望增加曝光度,找到有需求買家,用真正降價及贈送贈品,提升買氣。

 

房價看跌 5成民眾想買房

中時電子報 – 2016年1月23日

2016年度民眾購屋調查統計,針對25歲以上民眾購屋意向調查,結果顯示,隨著房地合一發酵、2016年房市慘澹,但仍有53%民眾認為輕稅時代落幕,投資買盤銳減、投機風氣退潮,市場轉調為健康、平穩,2016年是入場購屋好時機。

2016年房價走勢,在多方利空因素夾擊下,37%的民眾認為房價將小幅下跌5至10%,16%的民眾認為將大幅下跌10%以上,也有32%民眾看漲、15%抱持平看法,認為總統大選後,房市是否回溫,會成為新政上路的重災彈仍有待觀察。

2016年有購屋打算民眾,成家首購者占35%,換屋自住者占47%,置產占17%,顯示出有購屋意願的民眾,仍以剛性自住買方為大宗。對於欲購入的房屋類型,47%的民眾選擇購買新成屋,38%的民眾選擇中古屋,僅15%的民眾選擇預售屋。

 

5大銀上月新增房貸 寫新頁

中時電子報 – 2016年1月23日

房市反轉飆升?中央銀行公布2015年12月台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行新承作購屋貸款金額863.71億元,創歷史新高紀錄,並且六都移轉棟數紛紛破表;央行強調,房市去年第4季回溫,但今年是否延續買氣,還有待觀察。

央行指出,今年房地合一課稅新制上路,購屋族普遍認為去年底前購屋,適用舊制比較划算;還有全台各區調高地價公告現值,在12月的最後1個月,效應全面顯現出來;還有年底季節性因素,年底交屋、購屋潮,使得新增房貸金額大增。

今年房地合一新制正式上路,對房貸及房市來說,都是短空長多,尤其央行去年兩度降息,在預期利率將維持低檔的前提下,自住客長期觀望後,累積需求,應可望陸續進場,新承作房貸後續不看淡,急凍已久房市,也顯現一波久違的榮景。

 

成功國宅 十大社區點閱率最高

中央社 – 2016年1月22日

2015年什麼社區最熱門?2015年全台10大熱門社區網站點閱排行調查,前3名依序為台北巿成功國宅、台北巿忠順大院,及新北板橋區的高爾夫世界。這些熱門社區有3個特點,即「老社區翻身」,有一定「品牌知名度」,鄰靠近捷運站。

調查顯示,在排行榜中高居榜首是北市成功國宅。每坪單價已降到6字頭,兩千萬以內即可買到兩房產品。生活機能完整,相較附近大樓每坪單價90萬起跳,平均每月都維持5至10戶交易量,成功國宅可說是入住大安區的首選入門產品。

10大熱門社區價格與前1年同期相較,約有2%至15%跌幅,例外有新成屋台中巿長安慕夏。10大熱門社區中有6成是10年以上的知名老社區,與前1年新成屋領軍結果大不相同。另也有6成熱門社區鄰近捷運,顯見交通仍購屋考量重點。

 

房仲奇招 胖卡改裝成接待中心

民視 – 2016年1月22日

選後不確定因素消除,房地產市場漸漸恢復運作,想要主動接觸客戶,房仲將胖卡改裝成行動接待中心,沿著大街小巷廣播,車上有虛擬實境裝置、模型屋,民眾可隨時了解資訊,等到有買屋意願,還能直接載客戶到樣品屋,變成接駁專車。

民眾:「像是卡通賣食物的車子,知道可以去看房子,還滿特別的。」民眾嘖嘖稱奇,原來代銷公司耗資80萬,將選舉候選人的宣傳車買下來改裝,搖身一變成為行動接待中心,要往人群多的地方宣傳,像是學校周邊、運動公園或是市場。

小兵立大功!房仲業者相信小巴出去效果,應該不輸給百貨公司,相對來人量,增加的情況下,對成交也會有提升。車內設備來輔助,模型屋、大型螢幕不可少,還有最夯的虛擬實境裝置,彷彿身臨其境,寒流來襲,毛毯和咖啡也一應具全。

 

2016年新總統 房市U型盤

理財周刊 – 2016年1月21日

2016總統大選順利落幕,台灣房市未來走向會如何?而台灣新當選的總統蔡英文在選前提出的「社會住宅」政策該如何落實,大家有心理準備,只是在等選票確定罷了;台灣房市才剛進入「U型」整理,肯定不太可能會有太多的利多出現。

如2000年第一次政黨輪替,房市從1989年走空達10年,陳水扁執政後,陸續推出「低利優惠房貸」與「土增稅減半徵收」救市。惟2008年第二次政黨輪替, 2009年初降低遺贈稅率至10%,有效引導海外資金回台,才造成另波大漲行情。

8年後,政黨輪替再現,雖然大家仍期待「新人新政」,現今情況完全不一樣,因房價從2014年底開始回檔,迄今方才拉回整理1年多,底部整理時間會拉長,究竟5年、7年或更久,還要取決於政府政策,預估可能走「大U型」整理格局。

 

賣屋瞞凶宅 詐欺罪起訴

聯合新聞網 – 2016年1月31日

委託房仲公司賣房子,隱匿妻子曾在屋內燒炭自殺死亡、房子已成凶宅的事實,在房屋現況欄上,勾選不曾發生過兇殺或自殺死亡案,被依詐欺罪嫌提起公訴。房仲業者表示,在房屋買賣實務上,如果有人曾在房屋內自殺,房屋就屬凶宅。

2014年間,屋主委託房屋仲介經紀公司,出售房子,房仲業者提供不動產標的現況說明書,填選「未曾發生過兇殺或自殺致死案」,屋主為求順利出售房子,爭取較高金額,直到雙方以210萬元成交後,買家聽說房子是凶宅,對屋主提告。

屋主否認詐欺,表示自己家人在自己家中死亡,不算是凶宅。檢方根據相驗資料,確認屋主妻2007年在屋內自殺身亡,認為此事屬「必要告知」及「重要交易」事項,刻意隱瞞,「積極告知義務」,做出「消極詐欺」,依普通詐欺罪嫌起訴。

 

設籍自住宅 才有優惠稅率

聯合新聞網 – 2016年2月1日

自用住宅用地是以戶籍登記為主要條件之一,民眾若是舉家遷出戶籍,就無法再適用地價稅的自用住宅優惠稅率,而不是以實際居住與否為標準。民眾將戶籍全戶遷出,即使仍有住在該地址的事實,也不能繼續享受自用住宅用地優惠稅率。

根據現行稅法規定,民眾如要申請自用住宅用地的地價稅優惠稅率,土地不得用於出租或營業用途,土地所有權人或其配偶、直系親屬至少一人必須在該地辦理戶籍登記。土地上的建築物也必須是屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

根據目前規定,地價稅的一般稅率是千分之10~55,自用住宅用地稅率卻僅有千分之2,稅負差距甚大。有遷移戶籍的需求,應該考慮相關地價稅稅率。若是選擇全戶遷出戶籍,即不符合自用住宅用地的要件,改依一般用地稅率課徵地價稅。

 

台灣高齡化社會 以房養老搶商

民視 – 2016年1月31日

台灣正面對高齡化社會、人口老化的壓力,台灣有3家銀行陸續推出「以房養老」的房屋貸款業務,有房屋的年長者,可以把房屋先抵押給銀行,再每個月領取固定的錢作生活開銷。土地銀行說,推出10天,已經有6件申請案在等著核貸。

台灣高齡人口,預估2025年將成為超高齡社會,也就是65歲以上老年人口將超過總人口數20%。根據最新發布資料,到2015年12月31日,台灣共有2349萬人,其中65歲以上佔13%。高齡化社會,年長者有很多需求,可以創造出商機。

以65歲長者,有2000萬台北市房產,貸款70%計算,扣除利息後,未來30年每月都領到3萬8800元,但目前只有公營開辦,原因是30年後房價下跌的風險與殘值計算都是經營風險,除滿足年長者的生活需求,要更多的創新商品與服務。

 

青壯族群 8成5看跌今年房市

中央社 – 2016年1月30日

房市寒冬,買方觀望;根據買賣屋自己來趨勢調研報告」今年房地合一上路與總統選舉政黨輪替,房市目前嚴峻市況下,僅45%買方會持續購屋,其中30歲到40歲的青壯族群佔50%,成為最大的買屋族群,但他們有85%看跌2016房價。

然青壯族群願意進場,但對於價格期望相對更要求。調查顯示,30到40歲的青壯族群,看跌房價比重高達85%(48%認為將跌10%以上、37%認為跌3%到10%),居各年齡層之冠,顯示房價未達修正幅度,要吸引青壯年進場,難度相當高。

近期全球經濟不佳,黑天鵝利空數據頻傳,國內景氣燈號已經連7藍燈,經濟前景相當悲觀。2016年房市仍延續「買方市場」,房價也還有修正空間,目前全台賣壓高達十多萬戶,屋主價格若無法接近買方期待,要出脫的可能性並不高。

 

中國房屋產權 年限畫分權限?

中時電子報 – 2016年1月28日

許多大陸買房產民眾擔心,當地法規都有限制使用年限,如有那麼一天,自己的房子會不會不保?中共黨報《人民日報》昨解釋,房屋所有權期限為永久,房屋還在,土地使用權到期,只要重新繳納土地出讓金,就能獲得土地繼續使用權。

大陸是社會主義國家,土地是國家,按用途不同,分為住宅70年,工業、科教文衛體與綜合類50年,商業、旅遊、娛樂用地則為40年,但房屋所有權屬於個人產權,是私有財產權之一,係憲法保護;房子是產權人的,所有權是永久的。

一般土地使用到期,由房屋業主聯名提出,補交土地出讓金,這個價格應該低於同類土地出讓金的價格,類似於成本價和市場價的差額。另外根據規畫需要,國家收回土地和地上建築物的,對業主進行相應補償,用類似拆遷安置的辦法解決。

 

美國房市回春 新屋銷售創新高

鉅亨網 – 2016年1月26

美國12月新屋銷售大幅反彈,顯示房屋市場持續強勢。美國商務部週三公布,11月新屋銷售由49萬棟修正為49.1萬棟,12月新屋銷售年率為54.4萬棟。美國房產交易價格最高 5%,其房價與 2015 年相較僅持平,但其他房屋則上揚 4.9%。

全球經濟放緩也影響了各國房市。英國上修銷售印花稅,中國與俄國買家紛紛撤離倫敦房市。2014 年倫敦豪宅價格年升 5.1%,而 2015 年僅上手 0.1%。香港房價去年小幅上升 1.5%,巴黎下跌 5%、新加坡則跌 3.5%。美國市場相對安定。

2015 年美國房市表現平平,S&P 500 指數也下跌 8%;油價位於每桶 30 美元,遠不及 2014 年的 100 美元。而美國對 10 個主要國家匯率升息 8%,使得美國房產對海外投資人而言更加昂貴。因此海外買家,更會對美國房產更為精打細算。

 

印花稅毀房市? 倫敦豪宅銷量驟減

住展房屋網 

據英國房仲統計,自英國實行新的印花稅政策以來,倫敦高端房市幾乎陷入癱瘓狀態,房產銷量驟減64%;新印花稅政策提高了高端房產的稅額,結果對整個房市都造成衝擊。如倫敦富人區,房屋價格就下降了1.4%,周圍地區下降約0.6%。

倫敦高端房市近年一直處在全球領先地位,統計數據指出,2010至2015年,倫敦就有超過6000套價值在100至300萬鎊間的房產待售。此外,據高端房仲公司Knigh統計,倫敦市中心的高端房產漲價速度領先全球,十年間漲幅高達138%。

房仲指出,倫敦高端房市快速增長主因可能是因為當地出現「新城區」,也讓不少聞名海內外的富人區,因為大型投資項目而再次獲得活力;預估,未來十年裡倫敦雖然依然是全球高端房市榜首,但在2024年後,可能就將被紐約迎頭趕上。

 

香港房價所得比19倍 全球最高

法新社 – 2016年1月25日

最新調查顯示,香港房價是家戶平均稅前所得的19倍,成為全球87個主要城市中,房價所得比最高的城市。香港房價被智庫Demographia打入「嚴重負擔不起」(severely)等級。根據香港物業報告,香港40平方公尺公寓開價超過75萬美元。

根據Demographia,澳洲雪梨房價所得比第2高,加拿大溫哥華則是第3高。這項調查涵蓋澳洲、加拿大、香港、愛爾蘭、日本、紐西蘭、新加坡、英國和美國等地的城市。另根據香港房地產相關資訊,未來幾年香港房價將會有回跌機會。

報告表示:「幾乎這項調查所涵蓋的地理區域,都面臨比過去更不確定經濟前景。年輕人和低所得者通常面臨較大的風險。這種環境下,提高全體生活品質是首要優先政策。」2016年全球經濟放緩影響了各國房市。香港房價也已經小幅回跌。

 

香港房價跌 富人身家大減1成2

中時電子報 – 2016年1月28

今年以來華人首富李嘉誠身家大減逾12%,資產淨值從313億美元下滑至274億美元。另恒基兆業創辦人李兆基、與新鴻基集團的郭氏兄弟等,也是受挫族群。去年香港股市表現最差,股匯重挫,蟬連富豪榜香港富豪,身家很快縮水一成。

今年富比世發布2016年評級時,香港李嘉誠資產淨值已由先前335億美元,減少6.57%,成為313億美元;第2位恒基兆業李兆基,資產淨值亦微跌4.4%,239億美元。高銀地產、高銀潘蘇通,由第11名躋身第6名,身家成長1倍。

然在1月26日,香港富豪資產大跳水,較2016年評級時進一步縮水,其中,李嘉誠資產淨值下滑至274億美元,預計未來香港的房價下跌空間將擴大,中古屋及新成屋出價更加保守,預估未來3年,香港房價將分別下跌15%、5%及5%。

 

日本房產交易量摔31%!泡沫?

鉅亨網 – 2016年1月29日

日本不動產交易量去年下半快速下滑,租金停滯不前,通貨膨脹預期也降溫,暗示房市復甦正在惡化。越來越多經濟學家對日本房價轉為空頭看法,根據東京智庫日精基礎發布調查,看空日本房市的投資人已多於看多者,創 2008 年來首見。

瑞穗銀行調查顯示,包括上市不動產投資企業,去年在日本房市交易金額下滑 14% 至 4.3 兆日元 (363 億美元),下半年銳減 31%,將去年稍早漲勢打消。仲量聯行指出,日本商業不動產市場去年第四季投資額暴跌 60%,剩 6880 億日元。

包括德意志銀行瑞穗及富士通總研等機構,都預期受惠於「安倍經濟學」的日本房價將下跌,因為政策刺激效果正在減小,「今年會是 (日本) 安靜的房市泡沫破裂的時候,對 (日本) 房市而言,2016 及 2017 年都很可能將是嚴峻的一年。」

 

以房養學 紐國新投資

中時電子報 – 2016年1月28日

不讓美國和歐洲專美於前,近年紐澳逐漸成為國際留學生新寵。據統計2015年紐西蘭國際學生人數超過10萬人,較往年成長15%。隨著留學生和外來人口增加,紐西蘭房市供不應求,造成租金持續飆漲,2015年平均租金漲幅更達8.7%。

目前奧克蘭市中心套房,年租金約新台幣55萬。因此,有餘裕家長乾脆在當地購房當起房東。舉例來說,全新公寓套房總價約新台幣1,000萬,只需自備2成頭期款便可,4年下來,不但省下了房租,等孩子學成歸國還有機會賺增值價差。

除此之外,在紐西蘭置產無印花、房屋、土地、遺贈等稅賦,堪稱是「投資者的天堂」。有些投資人擔心近年來台灣節節攀升的房地產稅金,以及台幣貶值造成資產無形縮水,趁紐幣匯率低點趕緊將資產分散配置。看好以房養學好「錢」途。