105年02月號(254期)

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日期:2016/01/30

全國公告地價 宜蘭漲118%最多 

民視 – 2016年1月2日

根據內政部公佈的2016年公告地價,全國各地除了澎湖縣調降之外,其他縣市都調升,以宜蘭縣調升118%最多,宜蘭縣內不少農地被興建房舍,跟102年比,全國公告地價比3年前,調升30.54%,這也是民國83年以來最大的調升幅度。

其次是台中38.25%、桃園34.56%、新北市33.26%和高雄32.52%,全國除了澎湖縣調降0.22%之外,其他縣市都調漲,平均漲30.54%,是民國83年來調升幅度最大,以宜蘭縣和台北市住戶來看,每年地價稅,多繳200多元~1000元左右。

根據內政部的資料,105年公告地價調漲最多的就是宜蘭縣,也創下歷史紀錄,產官學者認為,公告地價稅調漲,有機會活絡房市交易,但羊毛出在羊身上,房東可能會把成本轉嫁到房客身上,藉機調漲租金,可能讓租屋族,面臨更多壓力。

 

六都房價全下滑 新北市跌最重 

中時電子報 – 2016年1月14日

2015年房市不只量縮,價格全面失守!房產業者統計內政部實價登錄,近1年最新住宅成交單價,六都房價全部下滑,與最高點相比,新北市跌幅11.6%最大,台北市每坪價差下修5.1萬元最多;今年房價估測「價跌量平」狀態機率較高。

根據實價登錄統計近1年(2014年10月~2015年10月)房價發現,台北市更是提早修正,六都房價以新北市跌逾1成最多,該區近1年房價最高點為2015年6月的32.8萬元,但2015年10月跌至29萬元,下滑達11.6%,跌幅居六都之冠。

從每坪單價來看,新北市每坪減3.8萬元,台北市2015年3月60.5萬元,跌至2015年10月55.4萬元,衰退8.4%,每坪房價下修5.1萬元。其餘各都會,桃園市下跌7.9%、台中市下滑8.7%、台南市下修最少僅1.1%,高雄市則下跌9.7%。

 

台灣房市將跌8年?聞人大PK  

有專家提出台灣房市從2015年起跌8年說法,引發房市產官學者評論,並下戰帖PK。早先提出台灣房市從2015年將連跌8年,包括4年下跌再4年的盤整,引發市場不同解讀,喊跌8年的說法是『練肖話』,乾脆喊2位數不是更爽?

有學者批認為要『有所本』!不是喊爽的!大家認為?」甚至要上電視PK;電視節目也同意考慮總統大選後上節目來PK這個爭議。專家一再強調在房市幾十年,看過多次房市起伏,不認為明年房市就能一次翻轉,一切都和政府政策有關。

專家指出,目前所有產官學者所持論點都是看空房市,只大空與小空差別,至於房市要空多久,相差幾年沒有太大意義,況且彼此所處的位置不同,看法不一,各自表述對市場觀察;8年房市盤跌和盤整主要和政策有關,大家還是「要忍耐」。

 

2015商用不動產交易 7年新低  

中時電子報 – 2016年1月13日

2015年前3季商用不動產交易盪到谷底,平均單季未達百億。2015年第4季信義A8館順利出售,帶動單季億元以上商用不動產交易金額暴增至529.5億,季增4.9倍、年增1.3倍,全年成交總額僅791億元,為2008年金融海嘯以來新低!

去年第4季有指標大案順利標售,億級商用不動產成交金額達529.5億,其中富邦人壽以270億向新壽買下信義A8館,占第4季總額51%。其次為廠辦118.9億元、占比22.5%。買方投資人以壽險業為大宗,交易304.4億元、占比57.5%。

台北市工商投資穩定成長,商用不動產市場需求仍在,統計北市公司登記家數,截至12月份公司行號登記達22萬8,570家,年增店4,542家,年增率2%,根據北市商業處資料顯示,已呈現連續47個月遞增走勢,創下近10年以來的新高。

 

輕稅末班車 12月房市爆量翻倍    

卡優新聞網 – 2016年1月5日

104年12月移轉棟數統計出爐,六都皆出現「爆量」,與11月相比呈現「翻倍成長」,顯然買方搶搭輕稅末班車「豁出去」購屋。但雖動能再現,全年移轉量依然創下民國90年以來最低,今(105)年則要等大選落幕後,市場才能逐漸回穩。

105年起「房地合一」稅制施行,為搶在去(104)年最後1個月登記,12月六都移轉棟數全「爆量」。台北市移轉5,497棟,月增117.0%,年增79.9%,中山區、內湖區爆出超過2倍的大量;新北市則有7,754棟,月增99.0%,年增39.8%。  

展望105年情勢,104年房市交易棟數攀上28萬棟,顯見房市受創嚴重,預期總統大選後,政經情勢回穩,加上全球經濟景氣回溫,可逐漸回歸正軌,而且下半年優於上半年,但整體房價仍有1成下修空間,屋主須適時讓價才能加速去化。

 

選後房市 房仲、代銷首看3月

中央廣播電台 – 2016年1月13日

大選進入倒數,選後全台灣房市會有何表現,備受關注。房仲業者指出,儘管包括央行、金管會去年下半年開始放寬控管房市管制,民眾買氣仍不強烈,除了選舉因素,另外就是房地合一新制今年才剛上路,市場仍觀望,預期就看329檔期。

政府去年下半年陸續放寬控管房市管制,像是央行解除部分地區信用管制、連續兩季降息,買氣不是那麼理想,預期買氣要大幅提升,必須建商再進一步降價,選後首看329檔期的表現。傳統1至2月是淡季,倒是比較期望今年329檔期。

房仲和代銷業者都認為,在選後不確定因素消除後,可能會稍好一點,至少會比去年氣氛好一點,所以預期一年會比一年好。成交量應會比去年好一些,但也認為價格再往下大幅修正的可能性不大,畢竟影響房市崩跌主要在於恐慌性因素。

 

房市套牢800億 房仲業悲觀看待

住展房屋網 – 2016年1月11日

國內房市急凍,導致不少投資客叫苦連天。據業界估計,投資客在台灣房巿已有約800億被套牢,特別是投資豪宅和農地資金。對此,政府雖稍微鬆綁打房措施,但效應有限,且房市仍處於買賣拉鋸中,導致交易量下滑,使房仲生意非常難做。

過去習慣承作投資生意的房仲業者,在房市急凍2016年將極可能消聲匿跡,估計全國將有千餘家房仲歇業,店面則縮減到3000家,才可剛好撐住全國1年至少25萬棟的移轉量。而被套牢的800億資金一旦解套後,勢必將轉往海外置產。

業者指出,大選後,嗅覺敏銳的台灣人,自然不可能放過海外投資的黃金機會,因此房仲自然也不能缺席。業者估計,從去年保險業等大型企業踴躍前進海外市場情形,估計投資海外不動產金額將高達千億,估計可能再擴增大到1500億元。

 

8成買方 只願付1%服務費

中時電子報 – 2016年1月8日

房市冷,房仲業跟著縮衣節食!房屋買賣,一般仲介業會向買方與賣方分別收取2%與4%服務費,現在房子難賣,房仲統計店頭交易,在房屋交易量急凍下,去年有7到8成買方只願付1%服務費,較之前高出2成,顯示生意愈來愈難做。

內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》明訂,不動產經紀業在向買賣雙方收取服務費用總額不得超過實際成交價金6%。實務上,房仲業會跟賣方收取4%、買方收取1~2%服務費,依個案而定,多數是買方比較不願付2%服務費。

目前房仲,去年買方付1%比例為7到8成,比過去多出2成,但以前店頭約有一半可收足2%。在競爭激烈市區,房仲業現在對買方多只收取1%服務費,但在家數沒那麼多地區、某些房仲會收到2%,中南部就算服務費少收3%、4%。

 

房仲家數 應減至3,000家

中時電子報 – 2016年1月8日

房市交易低迷,房仲業「僧多粥少」,房仲業者認為,國內房仲家數應比目前再少一半,合理家數約在3000家左右,未來房仲專注社區、商圈還可生存,走投資客路線將陣亡!至於海外不動產市場規模,今年可再成長5成達1500億元。

目前房仲店數為7438家,營保金共計19.84億元,但各地房仲公會統計家數為6090家,由於2014、2015年政府打房,顯示實際上已有高達1300多家房仲退出市場,預計今年營保金退費金額將高達3.3億元,創下房仲史上最大退費紀錄。

目前房市結構已轉變,全年買賣移轉棟數維持25萬棟低量,全台合理房仲家數應在3000家左右,房仲目前接案應了解物件買進成本,才能確認售價,且為因應去化天數拉長,應增加物件庫存量,「存糧草、度寒冬」才能掌握下一個春天。

 

土建融案授信 新三不出爐

中時電子報 – 2016年1月6日

房市景氣不佳,土建融「新三不」授信政策出爐。據銀行指出,看壞今年不動產景氣,土建融放款政策出現「新三不」,對於地點不佳建案,銀行將要求「先售後建」,以確保還款來源,且銷售量至少必須比撥款量多出1倍,銀行才會撥款。

房地合一稅新制上路,行庫土建融案「新三不」策略:1、若地點不佳,將不允許先建後售,必須等有一定銷售量之後,才能啟動土建融案,以確定自償財源無虞,否則拒絕接案;2、工業住宅案不接;3、與大面積豪宅相關的土建融案不接。

今年房市景氣沒有看好的理由,2015年全年的土建融放款,有300億元以上的年增量,行庫主管表示,很多放款量是來自於央行實施房市管制措施前案子所留下放款量,新案其實從去年起就大幅萎縮,今年將更明顯,甚至不排除會負成長。

 

以房養老 土銀樂活貸款迎老人

台灣醒報 – 2016年1月13日

房貸過程不用付銀行利息、要借到95歲以上,聽起來對銀行很虧本,竟還有銀行願意承做?土地銀行宣布150個據點開放申請「樂活養老」貸款,年滿65歲、最高借7成,若核准貸款金額不到房價一半,利息將「全數掛帳」年滿一次繳清。

「以前大家說養兒防老,現在是以防養老。」為配合政府政策,土銀推出「樂活養老」貸款,和一般房貸最大不同是,貸款金額是按月領取,到期時再一筆還清,與一般房貸是先拿到一大筆融資,再分期攤還,專門針對支應老年人生活所設計。

「樂活養老」貸款型態與「以房養老」不同,前者繳清貸款時,仍擁有不動產,後者是「先拿錢,到期間還房子給銀行」。土銀推出養老貸款同時會面對著利率下跌、貸款人年齡過高、房價下跌導致估價錯誤風險,估計全台約20到30萬戶。

 

換屋試算工具 稅額輕鬆算

中時電子報 – 2016年1月13日

房地合一稅上路,銀近期推出房產交易所得稅試算工具,換屋族輸入不動產取得日期、出售日期、取得價格、出售價格、購入成本及相關必要費用、土地漲價總數額等資料,就能算出應繳稅額,若換大屋可獲全額退稅,換小屋則按比例退稅。

根據房地合一稅新制,持有房地1年內即買賣,稅率將調高至45%;持有房地超過1年、未及2年稅率是35%,2~10年稅率為20%房地合一稅新制有利於自用住宅,民眾交易自住房地,課稅所得於新台幣400萬元以內,可免納所得稅。

舉例,甲於2015年8月以新臺幣1,500萬元買進房屋,並於2017年3月以2,000萬元出售,若該房產土地漲價總額為150萬元,處分房產相關費用如仲介費、廣告費等預估為100萬元,「房產交易所得稅務」稅率為35%,稅額為87.5萬元。

 

房地合一稅前 12月土增稅 第3高

中時電子報 – 2016年1月13日

去年12月激出房地產成交量,土增稅爆增為236億元,創歷史第3新高,去年土增稅收入1,135億元創下民國88年來新高。土增稅去年件數是72萬2件,比103年減232件,但全年收入1135億元,則比103年多118億元,超徵125億元。

財政部統計,土地增值稅去年12月起徵件數11萬2072件,收入236億元,比103年12月多了4萬6904件,所以金額爆增138億元,增幅是嚇人的141.3%。財政部統計處表示,2015年12月土增稅成長「確實超乎預期」,意外中情事。

土增稅單月創新高的原因是,今年房地兩稅合一新制上路,以及今年公告地價全國平均調漲30.5%、土地公告現值全國平均調6.7%,屋主為用較低廉舊稅制,趕去年底完成交易,意外激發11萬2072件成交量。273億元是單月史上第一高。

 

房貸逾放首見攀升 恐為風暴警訊

中央社 – 2016年1月12日

金管會去年底宣布鬆綁銀行不動產授信集中度管理,將不動產貸款集中度回歸各行自主管理,然而,統計顯示,截至2015年11月底,購置住宅貸款逾放比為0.18%,為金管會有統計以來的首見攀升,業內擔憂1997年亞洲金融風暴恐重現。

回顧過去亞洲金融風暴時經驗,受到失業率上升影響,民眾繳不出房貸,使得房貸逾放比領先銀行整體逾放比上揚,尤其,房市走了多年的大多頭後,房價大幅墊高,房貸壓力不輕,民眾繳不出房貸金額新增約20億元,恐釀成新金融風暴。

經查房貸逾放比上升反應景氣變化,整體銀行逾放比仍低,顯示銀行放款管理仍相當不錯,房貸逾放比的攀升主要還是反應個別客戶繳不出房貸,此外,為增強銀行對不動產授信的因應,金管會也已要求銀行增提不動產準備至1.5%再觀察。

 

北市蛋黃區房價 抗跌神話破功

中時電子報 – 2016年1月12日

北市蛋黃區房價抗跌神話破功!按實價登錄資料顯示,台北市中心去年第4季平均房價已較去年初下跌12.1%,房價下修幅度高於郊區的6.6%,以及新北市的跌幅7.7%,蛋黃區房價率先領跌。房價向下修正勢在必行,已是不可逆的趨勢。

在買方市場確立下,屋主開價已下滑至個位數,但2成內占比仍高達9成。實價登錄資料統計,台北市中心(大安、信義、中正、松山及中山區)去年第1季平均房價為76.1萬元,至去年第4季為66.9萬元,減少了9.2萬元,跌幅12.1%。

台北市郊區去年第1季平均房價為51.5萬元,至第4季降至48.1萬元,跌幅6.6%;至於新北市則由年初的37.5萬元逐季下滑至年底34.6萬元,下跌7.7%。顯示房市回歸基本面,取而代之的是價格親民、實惠的產品與物件,吸引民眾青睞。

 

台北去年家戶購屋比 史上新低

中時電子報 – 2016年1月12日

統計104年六都家戶購屋比,桃園、台中最高,平均100戶約有5戶購屋,因房價居高,100戶不到3戶購屋,創新低;而104年六都中購屋能力最強為台中市,每百戶有9戶購屋,新北市淡水、林口及五股區,家戶購屋比最高前5名內。

台中西屯區購屋能力居去年之冠,因西屯區交易熱區集中在中科商圈,加上科學園區內有台積電、上銀、巨大、矽品等多家大型廠進駐,離台中烏日高鐵或清泉崗機場也非常近,受惠於就業市場穩定、聯外交通便利之優勢,房市買氣暢旺。

新北市排名第二名淡水區買氣也不差,有8.1戶,去年淡水區房屋交易中,有高達2╱3都是10年內新屋,購置50坪的物件,平均每坪單價不超過25萬,10年以上的30坪產品,更可壓低至單坪20萬內,成為物美價廉的高CP值區域房市。

 

台灣房市稅制改革與健全發展

中央日報 – 2016年1月5日

房價偏高是國內十大民怨之首,為抑低房價,2011年,國內通過奢侈稅以後,實價登錄、豪宅稅,以及不動產持有稅等亦已逐步調整;2015年6月,房地合一稅制經立法院三讀通過,在稅賦考量下,不動產投機需求減弱,房市交易減緩,

政府打房,房市價量齊挫走勢,在2014至2015年之間十分明顯,2016年應也無太大的變化,直接說明了當前國內房地產不景氣事實,也說明了國內偏高房價已達到稅賦抑制的效果,更間接說明台灣房市稅制改革與健全房市發展的必要性。

2015年8月央行對房市貸款鬆綁,即北台灣六行政區不再受第二戶貸款六成限制。另豪宅與第三戶住宅貸款成數上限調高,但對低迷房市無助益。2016年施行房地合一稅後,房市不景氣明顯,但對往後不動產市場的健全應有極大助益。  

 

北北基桃外有房者 開放租聯開宅

中時電子報 – 2016年1月5日

捷運聯開宅租金動輒破2萬元,去年二度招租,出租率僅53%,北市長柯文哲將考慮「改租為售」。都發局公告,還未租出台北聯開宅,即起至2月29日將再招租;公告期滿後,將把出租狀況上簽市長室,決定未來聯開宅是否改為出售。

去年4月7日聯開宅570戶開放申請,包括捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站、小碧潭站等4個地點,但最後還有310戶無人承租、出租率僅約45.6%;有鑒於外界普遍認為租金太高,出租率不高,將年齡上限取消,凡年滿20歲即可申請。

此次對外招租的聯開宅共262戶,台北橋站及小碧潭站套房型、二房型大小都有。都發局表示,根據最新《台北市社會住宅出租辦法》,申請人家庭年所得在50%分位點以下(144萬元以下),且北北基桃無自有房產者,皆可申請承租。

 

2015年全台僅約27萬戶 買賣移轉

中時電子報 – 2016年1月5日

業界推估2015年全台買賣移轉全年約27~28萬戶,創2001年網路泡沫以來新低,去年12月六都加總移轉量單月年增56%,其中,台南市和台北市移轉爆大量,台南市較去年同期大增1倍以上,台北市增幅高達8成,否則全年移轉量將更慘。

過往年底都會湧入交屋潮與土地增值稅節稅潮,去年底因預期房地合一上路,加上公告地價大漲下,部分區域的移轉量大增,預估在交屋潮帶動下,全年全台移轉量可望突破28萬戶,只比2001年的25萬戶好一點點,可能創下14年來新低。

去年12月六都會區建物買賣移轉為3萬6433戶,暴增主因,是搶搭房地合一稅前避開今年購屋者須受限自住持有滿6年後售屋,才享有免稅優惠。及避開未來購置房產受房地合一稅15%~45%交易利得稅費,所以移轉量較去年同期大增。

 

國內房市冷 73%考慮海外置產

中時電子報 – 2016年1月5日

由於台灣房市冷,加上房地合一稅今年實施,去年國外房產資金應會續創歷史新高。有逾7成3民眾會考慮海外房產,因此,海外房產投資熱潮短時間內應會持續發燒。房仲專家業表示,要買國外房,最好能親自走一遭,投資風險不要輕忽!

投資海外房地產主要係著眼於投資報酬率及房價增值空間,由於國內低租金投資報酬率、房市低迷,使得海外置產反而具有優勢,並成為國人資產配置一部分,透過租金與增值來創造收益率。據統計,台灣境外投資金額應可逾700億元台幣。

目前國人投資房地產最多的國家除中國外,另日本、美國、英國、泰國、柬埔寨等;在臺灣買房,民眾都會看好幾回,因此,國人若打算至國外購房,一定要親自去走一趟看看房、了解周邊環境,因為唯有這樣才能真正了解國外房產情況!

 

北市聯開宅招租 放寬承租資格

中廣新聞網 – 2016年1月4日

台北市推出捷運台北橋站、小碧潭站聯開宅出租,前兩次的招租出租率都不夠理想,都發局再度辦理第三度受理招租,這次的262戶招租條件再度放寬,除將家庭所得放寬為五十分位點以下,在彰化以南有自有房產民眾,也可以開放租住。

至於租金部分,還是維持第一年租金為市價85折訂定,租期第一年契約各扣分條款扣分在3分以內者,第二年租金為市價7折,不過每坪租金還是在700-900元間,並沒有低於600元,如果租不出去,會不會考慮出售?會看這次招租結果。

這次台北橋站、小碧潭站捷運聯開宅招租,受理時間從1月4號到2月29號,聯開宅租金,台北橋站套房型17-21坪,月租金17,100元、二房型26-28坪月22,800元。小碧潭站套房14坪每月12,700元;兩房型22-26坪月租金19700元。

 

北市4完工聯開案 鑑價重談

聯合新聞網 – 2016年1月4日

針對捷運聯開案,「美河市」因鑑價與權益分配比不當,被監察院糾正,台北巿檢討後,去年5月起公告新制,準備與南港機廠案解約,已完工辛亥站、內湖站聯開案,及新北市蘆洲站、菜寮站,市府都要求二度鑑價、重與建商談權利分配。

至於位於北市忠孝東路七段附近、占地2萬多坪的南港機場聯開案,日勝生2007年得標,原本規畫興建8棟22層住宅大樓、1棟30層商業辦公大樓,但市府已準備解約。張澤雄說,目前建管單位已駁回建照申請,南港機場案並無工程損失。

巿府也檢討捷運聯開案權益分配比例,因土地開發成本上漲及施工環境改變,去年重新公告捷運聯開新制,從一次鑑價改為二次鑑價,發給建照時鑑價一次,發使用執照時第二次鑑價。若有「價差」,屬「超額盈餘」,由地主及投資人對分。

 

房地稅上路 爆10萬屋倒貨潮

中時電子報 – 2016年1月3日

房地合一稅正式開跑,購屋民眾請注意,由於同步取消短期投資客最怕奢侈稅,市場人士指出,包括奢侈稅解禁後投資客拋售、建商預售屋餘屋、惜售屋主等三大族群丟出,合計10萬屋倒貨潮將湧入市場,今年房價至少再跌5%到10%。

房地合一稅上路後,非自用住宅,出售獲利按持有年限課15%到45%的稅率。自用住宅持有滿6年、獲利400萬以上課10%。過去奢侈稅對於2年內的非自用奢侈稅金。2016年後這個情況可以獲得解套,預計今年初有更多物件因此釋出。

房地合一元月上路後,包括奢侈稅解禁後投資客(或屋主)拿出來拋售、預售屋餘屋、惜售屋主鬆動丟出,「只求不賠太多錢」,預計有10萬屋以上。由於釋出量大,降價空間當然增大,但台北市、新北市的核心地區,幅度會相對較小。

 

苦戰 雙北1500億建案選後推

中時電子報 – 2016年1月3日

上市公司建商認為,2014年7月上路的豪宅稅已經把豪宅市場打趴,由於豪宅稅屬於地方稅,3年可以一調,期待政府1年半後可依當時的「慘況」下修嚴峻豪宅稅。所以千億以上推案量並未搭房地合一前輕稅推案,選擇總統大選後推出。

這波雙北市延後推案潮粗估1500億元左右,歷年罕見。業者指出,由於案量大,之後也是一番苦戰,但建商看好豪宅稅1年半後會調整,對豪宅新案去化有利。這波延後推案潮以元利機構「和平大苑」及「信義聯勤」2000多坪精華土地。

「信義聯勤」估計要2016年下半年以後才會推案,每坪價格還沒確定,至於市場上說總銷金額580億元。原來預計今年下半年銷售信義區興雅BCF案,則因景氣渾沌,第4季才公開。另相隔約1公里的「琢白」案,選後視時機再公開。

 

連房子都租不起

中時電子報 – 2016年1月3日

美國租屋市場供不應求,租金水漲船高,美國房屋租金飆漲帶來財務壓力,不僅是低收入家庭負擔不起,連住房負擔壓縮其他消費支出,美國不少大城的租屋者即便年收入達4.5萬美元,面對房租節節高漲,恐將對整體經濟帶來不利影響。

哈佛大學住房研究報告發現,約有5成美國家庭,得從收入中支出逾30%繳房租。每5人有逾4人得將3成以上收入貢獻給房租都花在租屋。中產階級家庭尚且被飛漲房租壓得喘不過氣,薪資水準跟不上租金飆漲,租屋人口呈現老化現象。

租屋需求遽增,特別是很多富裕家庭選擇只租不買,讓建商在利之所趨下,主攻金字塔頂端客群;價位適中的租屋物件愈來愈少;薪資成長牛步,追不上租金飆漲速度。前述種種,以致住房負擔加重擠壓其他消費購買力,進而不利總體經濟。

 

地方給壓力 社團促改革房地稅制

中廣新聞網 – 2016年1月1日

臺北市率先調高公告地價,調幅達三成,帶動五都和各地方縣市提高公告地價調幅,關心住宅政策的團體表示,希望透過地方調高公告地價,來改革土地稅制。統計全國各地方政府公告地價,平均漲幅達30.54%,是民國83年以來最大漲幅。

公告地價和公告現值的比值應該保持一致,這次的公告地價漲幅最接近最近三年的公告現值累計漲幅;地價越高的地方,享受的公共利益也較高,公告地價和稅基的意義就是反映受益的程度,希望從地方給中央壓力,修法調整相關房地稅制。

地方政府要求中央進行修法解套,中央就變成被動者,而不是主動者。公告地價和政府徵收地價稅,都應該合理反映自用和非自用的使用情況,希望每年調整公告地價,政府可減少一次漲足的民意壓力,否則賦稅情況永遠落後於市場現實。

 

房價狠跌 政府企圖拉房市救經濟

風傳媒 – 2016年1月2日 下午5:01

金管會宣布,銀行不動產貸款限制措施正式取消,「回歸銀行自主管理」,已隱然聞出政府想支撐、甚至拉抬房市救經濟企圖。走了12年多頭市場,去年已由多轉空,業者預估下跌幅度大概在10-15%左右,而且空頭市場可能維持2-3年。

房市走空對整體經濟當然有影響,央行去年的2次降息,雖然理由是為了台灣經濟低迷,但降息被認為對投資助益幾無,卻可能對房市有支撐作用。這次金管會的取消不動產貸款限制,預估一口氣可釋出高達1.3兆元的銀行資金投入房市。

「拉房市救經濟」的思維與政策,是台灣不分藍綠政策的慣性思維。房市熱絡時,銀行其實是最愛作不動產貸款。但房地產景氣反轉,抵押品價值下降,購屋者還款困難、投資客則根本直接把手上房子套給銀行,讓銀行壞帳上揚、滿手爛房子。

 

摸清新制漏洞 投資客大逃稅

中時電子報 – 2016年1月2日

房地合一稅制甫上路,市場即傳出投資客摸清漏洞,著手逃漏稅。除賣方利用假發票拉高購屋成本,逃漏稅,買賣雙方若是投資老手,賣方還會因應買方要求,共同拉高檯面上成交價,為避免獲利也跟著拉高,多繳稅金,以假發票墊高成本。

另是以國內法人名義購屋,如A先生成立人頭公司,持有不動產後,再將人頭公司股權移轉給B男,證券交易免稅,等於A實際上將不動產賣給B,稅都不必繳。惟房地合一修訂所得稅法雖已明訂,這樣做,國稅局有權追繳房地合一稅。

證券交易原有證所稅可以課,但證所稅遭廢止,讓房地合一稅出現漏洞。投資客紛紛找漏洞避稅,官員表示,不管假法人或假發票,這方式在舊制時也有人用過,加上新制剛上路,本就會有較多狀況發生,國稅局已繃緊神經緊盯,加強查稅。

 

房地合一 掌握原則可安心稅

中央社 – 2016年1月1日

「房地合一」課稅新制上路,只要掌握「自住」、「長期持有」2原則。過去出售房地產,是採房、地分離計稅,房屋則依房屋評定現值的價差,計算財產交易所得稅;土地交易免稅,但要根據土地公告現值的漲價總數,課徵土地增值稅。

房地合一實價課稅新制稅基計算,是出售房地產總金額減除買入成本,與契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等費用,以及土地漲價總數額後,再根據持有期間長短、適用自住優惠與否,決定所得稅率。

房地合一課稅新制為獎勵自住與長期持有,所得稅率依持有期間遞減,除了出售持有 1年以內、或1年以上2年以內的房地,會被分別課以45%、35%的重稅外,出售持有2年至10年的房地,稅率降為20%;10年以上的房地,稅率更降為15%。

 

房地合一課稅上路 自住享優惠稅率

中廣新聞網 – 2016年1月1日

房地合一課稅新制105年起實施,課稅稅率分4級,最高45%,持有超過十年15%,對短期炒房者課重稅,符合條件的自用住宅交易所得給予400萬以內免稅優惠,重購退稅「小屋換大屋」,「大換小」也可按比例退,「奢侈稅」宣告退場。

房地合一課稅新制適用對象為105年1月1號以後取得,及103年1月2號以後取得且持有期間在兩年的房屋、土地交易,例如103年11月30號取得的不動產,今年2月賣出,因持有不到兩年即適用新制。新制亦適用放寬自住重購退稅規定。

課稅稅率依持有期間,分為四級,為抑制短期投機炒作,持有一年內稅率最高45%;本人、配偶、未成年子女設有戶籍且實際居住滿六年,未供營業、出租或他人使用,則享自住優惠稅率,超過400萬部份才用10%來課稅,稅率最輕。

 

檢討豪宅稅? 北市府:沒計畫

中時電子報 – 2015年12月31日

台北市政府財政局指出,讓建商1年內未售出的房屋稅率由3.6%降至2%的法案,正在議會審查,市府短期並沒有針對豪宅調降房屋稅率的計畫。台北市豪宅、總價超過8千萬元,共有4,600戶,估算北市有3,600億元豪宅會受到影響根據。

北市府針對2014年7月1日後取得使用執照新房屋,標準單價已提高約1.6倍;另對台北市共1,200條道路,依地段率,調高房屋稅率。提高房屋標準單價、以及根據地段來調高房屋稅,都是以行政命令執行,豪宅稅率是否太高,見仁見智。

今年也都已依這項標準來徵收房屋稅,未來還會繼續執行,目前市府並沒有調整豪宅稅的計畫。如為所謂居住正義民眾及巢運等社運團體,反應對台北市提高稅率還認為太低,市府對各方面意見都要考慮,不過現階段並沒有調整稅率的打算。

 

豪宅打入冷宮 大師房屋業績掉七成

中時電子報 – 2016年1月1日

房市交易冷清,2015年豪宅產品打入「冷宮」,占豪宅交易一半市占率的大師房屋業績首當其衝,2015年佣收業績約2億元,僅剩高峰期不到3成。業者表示,台灣房市買氣回不去了,豪宅更難有起色,海外不動產市場2016將進入淘汰年。

根據實價登錄顯示,2015年至10月底,北市總價2億元以上豪宅交易共79件,扣除「大直宜華」完工陸續過戶65戶,及「遠雄富都」2戶新成屋,中古豪宅交易僅剩12件。大師2015年2億以上豪宅成交7件,其中3件尚未實價揭露。

大師房屋占國內豪宅市場交易一半市占率,2014年佣收2.3億元,2015年約2億元,雖年下滑僅15%,大師房屋直營門市也由15家剩目前7家。2016年因國內景氣不振,高持有稅,將使大戶資金出走海外,預料豪宅市場交易量仍難有起色。

 

北台灣新建案去年僅2,200億 腰斬

中時電子報 – 2016年1月1日

房市果然送進加護病房,甚至快要斷氣!北台灣都會區去(104)年新推出預售新案的成交總額,已跌至2,200億元、創下十幾餘年新低。據悉,預售屋成交金額溜滑梯,多家大型代銷公司,陸續裁員或縮編,今年恐怕有建商退場風潮出現。

這個數字,比103年銳減約55.87%,更比102年重跌75.43%,成交額為近10餘年來最低,顯示政府似乎有救市及擴大鬆綁房市管控,讓價空間再進一步擴大,那麼105年度總體成交金額,才有止跌回升的契機,擺脫交易急凍的窘境。

如今房市成交量已「被打趴在地上」,急需強行電擊急救。當年北台灣都會區成交金額高達約8,954億元,多頭氣勢銳不可擋;但隔年(103年)初財政部長張盛和拋出房地合一稅構想後,因遲全年成交金額重摔至4,986億元,驟減約44%。

 

最大苦主 建商餘屋 恐降價換現

中時電子報 – 2015年12月31日

房地合一新制為國內不動產史上最大稅制變革,更將造成建商成本大增,預估將增加10%~15%稅賦成本,淪為新制上路後最大苦主;在餘屋量仍大下,建商恐將降價拚現金!2016年新成屋在去除奢侈稅緊箍咒,市場預估將因此出現賣壓。

新制短期交易課稅高達35%、45%,針對獲利才課稅,即使持有不到2年也有機會不用繳稅,因此可能出現一些短期轉手交易,但估計個案有限,不至形成太大賣壓;在投資人不願認賠出售下將轉售為租,預料2016年新屋出租市場將增加。

房地合一衝擊最大的恐怕還是建商,以往建商土地增值獲利只繳交土增稅,銷售房屋獲利繳交17%營所稅,建商還可透過調整房屋與土地的比率降低稅金;但房地合一後,建商就得按房屋及土地出售總價課稅,預估多增加10%~15%成本。

 

3.2% 家戶購屋比 2015年創新低

中時電子報 – 2015年12月31日

2015年房市有夠冷!初統計,今年全台移轉棟數約27萬棟,創下14年新低,推估全台購屋比約3.2%,等於每100戶僅剩3.2戶購屋,不僅連續2年下滑,也是近15年以來最低水準;雙北市家戶購屋比也僅2.6%及3.1%,寫下史上新低。

「家戶購屋比」是由房屋買賣移轉棟數除以家庭戶數而得,可以反映該地區民眾的購屋意願與購屋強度。今年全台移轉棟數恐創下14年來新低約27萬棟,在家戶數由2001年678萬戶增至今年846萬戶,推估今年全台家戶購屋比約3.2%。

分析六都狀況,桃園市今年約75萬戶,預估移轉棟數約3.5萬棟,全年家戶購屋比4.7%,此數值居六都之冠,台中市4.3%次之,新北市及高雄市3.1%並列第三,推估北市2.7萬棟,不僅在六都敬陪末座,還創下北市史上最低購屋紀錄。

 

2016年房市恐「殺價取量」

如要用一句話簡單陳述2016年台灣房市概況,「殺價取量」可能是最適合的答案。未來,賣方若還執迷不悟,台灣房地產市場交易量恐怕將持續低檔盤旋。事實上,根據調查顯示有高達70%受訪者認為16年房價將下跌,遠高於看漲15%。

由於台灣房地產不景氣,2015年應有近千億元的房地產相關資金「出走」,布局海外房地產。這些外流的資金很多可能只是頭期款,2016年開始,外逃的資金可能會更可觀。缺乏資金動能的狀況下,現階段很難對台灣房市有樂觀的期待。

2015年應該是房市交易量的谷底,賣方被迫降價求售,2016年台灣房地產成交量應該會回升,若呈現緩跌的局面,回升量或許並不會太多,尤其「房地合一稅」2016年上路,短線投資將從市場消失,剩下的買方主力將是首購族及換屋族。

 

大陸萬科 奪2015陸房產銷售王

中時電子報 – 2016年1月5日

2015年中國房地產銷售額排行榜出爐,研究機構數據皆顯示,萬科集團奪得銷售榜首,銷售額達百億元人民幣房地產商市佔率增加至40%以上。綠地集團銷售額2,300億元,第2名;恒大地產從第5名升至第3名,銷售額2,004億元。

報告指出,2015年銷售額破千億房地產商共7家,數量自2012年以來維持不變,平均銷售比2014年增長15.6%至1,812億元。另亦有104家房地產企業躋身百億銷售額行列,較2014年增加24家,銷售總額計3.5兆元,市場份額已超過40%。

銷售額在一二線城市房市行情仍看漲,為主要銷售業績來源。房地產商土地取得金額也因此提高了7.13%百分點,南京、蘇州等二線城市,以及少部分三四線城市如東莞、廊坊、佛山等地,由於鄰近北京、深圳,也成為房地產商布局的重點。

 

猴塞雷啊 香港人來台瘋買房  

住展房屋網 – 2016年1月13日

香港房價貴到嚇死人,一坪單價竟然飆到千萬台幣。在居住負擔沉重,及對政局失望雙重衝擊下,香港人大量移民出走,但他們首選的國家竟然不是歐美,而是台灣,令人跌破眼鏡的是,台灣人不敢買,香港人卻絡驛不絕地跑到台灣買房子。

根據內政部移民署年度統計,民國90年到100年底,港、澳地區民眾取得台灣「居留許可」與「定居許可」的人數,各年度穩定維持在2000到3000多人不等。
取得「居留許可」與「定居許可」民國103年則高達8195人,出現爆量發展。

香港上班族退休後最想移民的國家就是台灣,比率高達19%;其次是加拿大16%;第三則是澳洲15%。主要是台灣房價較低、醫療水平高、教育資源豐富,擁有完整交通建設,頗受港人喜愛。近年中資扮港資來台『掃貨』消息時有所聞。

 

全球最貴辦公樓 北京排前3    

中時電子報 – 2016年1月7日

伴隨著經濟多年來的高速發展,中國的商辦大樓租金也突飛猛進。國際物業顧問世邦魏理仕(CBRE)發佈的調查報告指出,大中華區主導了全球租金最貴的辦公樓市場,大中華區表現異常突顯,在前10大排名中,北京金融街擠進前3名。

英國倫敦西區為全球最貴的辦公樓市場。路透報導,前10名當中,大中華區就占了5席,香港中環和香港西九龍分列第2和第5位,北京金融街和北京中央商務區(CBD)列第3和第4位,上海陸家嘴辦公樓租金增長達9.2%名列第9位。

隨著中國經濟增長速度減緩的影響,其明確定位也將吸引大批科技類租戶,一些和中國經濟存在緊密聯繫的市場,譬如印尼的雅加達、越南的河內與胡志明市、新加坡及澳洲伯斯,其辦公樓市場均受到明顯衝擊,最近租金下行趨勢明顯。

 

大陸房地產市場亟需重新整理再出發

中時電子報 – 2016年1月10日

大陸「中央經濟工作會議」訂定2016年經濟工作5大方針重點,即有「化解房地產庫存」,包括加快農民工「市民化」、擴大住房有效需求、建立「購租並舉」、發展租賃業務企業、適當降低「商品住房」價格、促進房地產業兼併重組等。

近7年大陸房地產市場由高熱到冷卻,彷如「洗三溫暖」。2009年到2013年是高熱期,房地產價格持續快速上衝,各城市「蛋黃區」,房價「5年倍增」案例多,地價方面則是各地「天價地王」不斷出現,且其價格互相攀比,屢屢創新高。

近兩年大陸官方房地產政策逐步轉向,先是放緩打房力度,接著是轉為「扶房」。至去年上半年,扶房成為一種風潮,各省市紛紛取消以往的限購規定,銀行體系也放寬了購房貸款條件,加上銀行數度降低利率,終於使房地產出現了回溫跡象。

 

糾紛頻傳 海外置產慎選房仲

中時電子報 – 2016年1月13日

海外置產糾紛四起,房仲業表示,只要有爭議,業者無法改善,消費者都基於相關法令對業者申訴;但若透過沒有在國內登記房仲業者買房,購屋相關稅務即相當複雜,投資人對合約內容不了解或產權有問題等,一旦發生糾紛,恐求助無門。

仲介業者表示,因太多人想搶食海外房產大餅,投入者品質良莠不齊,曾聽聞有業者未把客戶的錢轉交建商而是匯入自己開設的開發公司,從中賺取價差;有的是錢匯出後,開發商、建商倒了;或工程延宕,沒辦法在預定時間內收到租金。

消費者如果認為在交易過程中有缺失,可拿出業者當初提供的相關文件、文宣及廣告內容,這樣才能釐清是否為業者的責任。若是透過非國內註冊的房仲業者購屋,那麼消費者恐求訴無門,就是類似投資人去買境外保單一樣,得自求多福。

 

陸百城房價連8漲 深圳居冠

中時電子報 – 2016年1月2日

按中國指數研究院數據顯示,2015年中國大陸房價以連8漲封關,全大陸100個城市新建住宅每平方公尺均價10,980元人民幣,平均按月上漲0.74%,漲幅較11月擴大0.28百分點,連續8個月上升,不過房市「冷熱不均」的問題仍明顯。

中新社報導,百城住宅均價上漲主要是由於大陸一線和少數二線城市拉動,三、四線城市房價大多仍處於下滑態勢。12月,北京、上海等10大城市新建住宅均價為每平方公尺20,624元,按月上漲1.14%,漲幅較上月擴大0.15個百分點。

深圳漲最多3.53%,仍居10大城市首位;上海漲2.19%;北京漲0.16%。另一方面,跌幅居前3位城市依次是:海南三亞、山東聊城、江蘇鹽城,跌幅皆超過2%。從漲跌城市數量來看,51個城市按月上漲,45個城市下跌,4個城市持平。

 

租金看俏 歐美REITs吸金潛力佳

中時電子報 – 2016年1月4日

美國於12月取消施行35年「外國投資房地產稅法案」,使外國退休基金投資房地產獲得美國退休基金同樣待遇,允許REITs上限從5%上調到10%,有助於維持或提高外資流入美國房地產與上市REITs,反而有助市場重新專注產業基本面。

美國第三季GDP年增率終值2.0%優於預期據,顯示美國經濟穩健,沖淡成屋銷售不如預期的利空,也激勵風險性資產。儘管美國12月升息,市場已充分預期,特別是此次升息仍屬溫和,利率水準仍是史上低檔,可伺機留意逢低布局契機。

因此,現階段布局全球不動產建議以美國為核心,並搭配具高股利優勢的歐亞不動產股,多元掌握全球不動產產業投資契機。預期REITs指數權重最高的美國市場,次產業中有機會,2015年以來市場持續反應美國升息預期,房市持續復甦。

 

大陸2015年百城房價 連漲8月收尾

中央社 – 2016年1月1日

中國指數研究院發布百城價格指數,在經歷連續10個月下跌後,已連續5個月呈現上漲態勢。中國大陸2015年100個城市新建住宅均價以連續8個月上漲收尾,新建住宅平均價格為每平方公尺人民幣1萬980元,與上月相比上漲0.74%。

與前一年同期比較,2015年12月上漲城市為43個,上漲城市個數較11月增加9個。其中,深圳上漲38.65%,仍居首位,漲幅較上月擴大3.9個百分點;上海、武漢、保定漲幅超過10.00%;北京、合肥等6個城市漲幅在5.00%至10.00%之間。

一線城市中,深圳房價上漲38.65%,仍居首位;年度結束之際,供需兩端均呈「翹尾態勢」,上海漲幅15.32%;北京上漲9.17%;廣州房價則年減2.35%。2015年12月百城價格指數月增率、年增率連續第5個月雙漲,且漲幅均繼續擴大。

 

李嘉誠撤資 鄭裕彤也賣陸房產

中時電子報 – 2016年1月1日

繼李嘉誠之後,又一香港地產巨頭出清在中國大陸的地產。香港周大福、鄭裕彤在2015年12月,將其在大陸一半以上、總面積約1,600萬平方公尺的土地資產〈包括北京、上海的土地〉,賣給大陸開發商恒大地產,創下中國收購最高紀錄。

截至2015年6月底,新世界中國地產在大陸擁有30個項目,總土地約2,299萬平方公尺,2015年最後1個月內,將超過一半土地儲備賣給恒大地產,總計8座城市、9個項目,總建築面積超過1,200萬平方公尺,總金額高達339億元。

2011年起,李嘉誠和鄭裕彤開始拋售大陸資產,華人置業、信和置業、中渝置業等多家港資地產巨頭,也紛紛出售旗下地產給恒大地產。中國地產隨著開發成本升高、銷售低迷,大型港資房地產商紛紛脫手旗下房地產,逐漸退出大陸房市。