105年01月號(253期)

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日期:2016/01/13

房仲營業員訓練機構將須通過TTQS

2015年12月10日內部通過「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」修正,明定訓練單位應通過勞動部所定訓練品質規範評核人才發展品質管理系統,Talent Quality–management System,簡稱TTQS,提升訓練品質,保障消費者權益。

依規定不動產經紀營業員必須由政府認可訓練單位訓練30小時合格,或不動產經紀人考試及格才能擔任,每4年還須完成20小時以上訓練。提醒民眾買賣房屋應找持合格有效證書並受僱於合法不動產經紀業經紀人員,以保障自身權益。

現行辦理經紀營業員專業訓練的不動產相關團體,素質良莠不齊,會影響辦訓品質及參訓人員權益,因此,本次修正經參考採納勞動部所定訓練品質規範評核機制TTQS,訓練單位應通過該評核門檻,且須經登記或立案滿3年才可申請認可。

 

樓層數目愈高 房屋稅愈重

買房買景觀,小心房稅會變重。財政部表示,房屋樓層數高低,決定房屋稅多寡,樓層數愈高,房屋標準單價就愈高,因此公寓大樓繳交的房屋稅,就比透天厝高。不過,樓層數高的房屋,每層樓房的土地持分相對較小,地價稅反而會變輕。

房屋稅並不是按照房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以稅率計算得來。稽徵機關核計房屋現值則是依據「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」及「房屋地段等級率標準表」等做為準據。評定現值愈高,房屋稅相對會比較重。

房屋評定現值是由各縣市政府自行每三年評定一次,近年縣市為了使房屋價值反映在房屋稅上,已紛紛開始調整房屋標準單價,均僅調動地段路,鮮少就標準單價進行調整,房屋評定現值也因此約僅占房屋市價七分之一,還有極大調整空間。聯合新聞網 – 2015年12月4日

 

拚選舉不拚經濟 2016年房市慘淡

最近選舉越打越火熱,無論是官員或民眾多把關注焦點放在選舉議題上,而忽略經濟面臨衰退風險。國內2016年經濟前景不明,且無薪假浪潮再起,但政治人物卻拿不出有效的經濟藥方,恐怕將成為2016年房市最大的絆腳石,不得不慎!

台灣2015年經濟成長率面臨「保一」大作戰;雖然2016年經濟成長預測值稍好,但卻不斷下修,其實也不太樂觀。情況持續惡化,最終端會反應在房屋買賣市場。數年前美國次貸危機,源頭就是失業率增加,房貸族還不出貸款而引爆危機。
 
因此,政府若想維持總體經濟穩定,還是努力一點救經濟,若從帳面數據來看,失業率像溫水煮青蛙攀高,無薪假人數持續增加,衝擊到民眾購屋需求。受薪族群失去正常薪資收入後,就有很大機會推遲或取消購屋計畫,進而減弱購屋需求。住展房屋網 – 2015年12月7日

 

機車位變公設 北市府不溯及既往

台北市府近期修正命令,自2015年10月7日起,凡是2010年6月22日後申請建照建物,若機車位在二次施工後,改為大廳及健身房等其他休閒設施,市府將加強稽查,罰款、拆除等;若為期建照的建物,則可採列冊暫免罰鍰的方式執行。

業者過去車位改建成公設相當普遍,將原本規劃機車停車位透過二工,變為美輪美奐大廳或休閒設施,但因違規數量過多及建案多已交屋,導致查緝阻礙。北市自2013年起就已執行室內、戶外停車案,起造人、建商違規,各被重罰三十萬。

由於2010年6月前的機車停車位有供過於求、數量太多狀況,因此市府允許建物法定機車停車位減半,並可報備變更為「社區公共空間」用,但不可作為「營業、商業空間」使用或販賣;若建物所有人違規使用,將裁罰6000至30萬元。住展房屋網 – 2015年12月1日

 

房市今年「等」期望明年房價「跌」

受到政府打房影響,2015年房地產市場「冷」到不行。相對於房地產業者的悲觀,網友們選出今年的房市代表字為「等」,顯示民眾對於房地產降價的期待,而2016年期望字「跌」,希望下跌「更有感」,期待逐漸扭轉民眾的負面感受。

房地產市場接續2014年低靡,在房地合一稅制前「節稅期」加持下,房價未能有效下降,使得買方「按兵不動」,預估移轉棟數相對慘淡。網路在超過1,000名網友選擇下,「等」成為2015年最佳寫照,「跌」則是對2016年最大期待。

2015年選出的代表字為「等」,得票率約29%,遠高過第2、3名的「慘」及「悶」,反映出民眾對政府打房感受度不夠,寧願「等」下去;在期望字票選中,還出現了「尋」,象徵買賣雙方認知差異,買家希望房價應該要再低,才可能進場買房。卡優新聞網 – 2015年12月8日

 

非都市土地開發影響徵收辦法修正

營建署表示,非都市土地開發影響費徵收辦法係依據區域計畫法第15條之3規定於2001年8月29日訂定,作為非都市土地獲准許可開發後課徵開發影響費之依據。因實施以來,考量不足以反映衝擊影響,故於2015年12月4日修正發布。

本辦法本次修正內容主要包括2項:一、明確規範減徵調整額度及標準。二、增訂彈性徵收項目。內政部營建署表示,所謂「開發影響費」係指因土地開發涉及土地使用分區或使用地性質變更,公共利益受影響,向申請開發者所徵收之費用。

故開發影響費收取後用於改善周圍公共設施需求或降低既有公共設施使用之排擠效果,確有其必要。本次修正,以兼顧開發外部衝擊公共設施需求之多元化及申請開發者之負擔義務保障,建立合理化及制度化之機制,達到社會公平之目的。

 

2016年企業置產 逾8成不考慮

2015年台灣經濟受到全球經濟復甦放緩的影響,整體表現不佳,商仲業者特別就各大企業在2016年是否有置產需求做了一番調查,有88%企業在明年沒有置產打算,短期間多數企業偏向以租代買,建議投資人選擇租賃需求穩定的標的。

據統計,2015年國內前11月大型商用不動產交易總金額為598億元總價3億元以上交易,不含土地,相較於2014年減少370億元,年減將近4成,若再扣除關係人交易,總交易僅506億元,動能甚至低於2009年金融海嘯時期522億元。

2015年國內商用不動產市場仍以57%自用需求為主,主要來自於科技業擴廠而引發的廠辦及廠房需求,並集中在北台灣桃園及新竹地區;2016年全球景氣發展轉弱,企業擴編置產需求趨於保守,大型商辦、合適物件仍是影響購置關鍵因素。富比士地產王 – 2015年12月8日

 

2016年房市將爆法拍交易潮?

專家預測:「房地合一上路將啟動法拍潮,2016將出現大量法拍移轉!」法拍屋數量增加,代表的是銀行放貸違約數量增加,法拍屋市場向來被視為房市景氣的反向指標,但這波房市修正期,法拍市場真會爆出大量與移轉潮嗎?值得討論。

相較於民國98年金融海嘯時期,目前拍賣件數依然遠不及當時水準,投資客與房仲藉此數據大喊房市慘淡、法拍爆增、房價要崩盤了,其實是建商與投資客依然不願有感降價,這些說法背後,其實是在呼籲賣方降價、買方看屋以支撐房市!

會爆出法拍潮,主要都是房市與經濟表現不佳,金融海嘯過後的此波房價飆漲,主因是來自於政府為救經濟,將遺產稅與土增稅的大幅調降加上低利環境,使海外資金回流,政府打房又沒有提供足夠的投資配套,使這些熱錢大量流入房市。風傳媒 – 2015年12月4日

 

2016年補助評估補強18年老屋耐震

台灣地震頻繁,為協助民眾瞭解住宅結構安全及提升建築物耐震能力,內政部依「建築物實施耐震能力評估及補強方案」及「私有建築物耐震性能評估補強推動先行計畫」,2010年至2015年持續辦理上千棟公私有建築物耐震補強補助作業。

依內政部2015年7月9日函訂「私有建築物耐震性能評估補強推動先行計畫」,由「住宅性能評估實施辦法」經辦理耐震能力初步評估需辦理耐震能力詳細評估,補助評估費用之45%以不超過30萬為限,預計2016年補助經費1,050萬元。

另對評估結果耐震能力不足且安全疑慮較高的建築物,則可透過都市更新方式辦理拆除重建或透過整建維護方式強化建築物耐震等級。如經檢討建築基地符合地方政府所定都市更新自治規定,並循辦理耐震補強,最高可獲得55%工程補助。買購不動產新聞台 – 2015年12月7日

 

1㎡單價以下,免申報土地移轉現值

土地共有人辦理土地共有物分割時,計算分割前後,土地現值1平方公尺單價以下者,依規定得免至稅務局申報土地移轉現值,可逕向地政機關登記。公告土地現值1平方公尺單價認定,以參與分割之土地,其公告土地現值單價最低者為準。

舉例:若甲、乙地號土地面積各為8平方公尺,甲每平方公尺公告土地現值為1,000元,乙土地現值為1,100元。王君與林君2人分割前各持有甲、乙地號土地各2分之1。二人辦理土地共有物分割,分割後王、林君各持有甲乙土地持分全。

分割前總現值:王君、林君各為8,400元,分割後總現值王君為8,000元、林君為8,800元,分割後王君減少400元,林君增加400元,均在單價最低1平方公尺1,000元以下;可免向稅務局辦理土地移轉現值申報,逕向地政機關辦理登記。買購不動產新聞台 – 2015年12月7日

 

防止惡房仲!合約註明「委託期限」

要如何防止不肖的房仲亂搞、侵占房屋呢?房仲提醒,合約上一定要註明委託期限,結案後防止鑰匙遭到備份,尤其經過合法房仲公司委託的案件,通常鑰匙都會加掛公司專用扣環,如果沒有扣環,表示可能是房仲私下接案,容易產生糾紛!

屋主每一次委託步驟樣樣馬虎不得,房仲承辦不動產物件經手案件來來去去,能夠順利交易,關鍵還在房仲和屋主建立信用、默契,就怕房仲搗亂,攤開合約,定得註明承辦期限,時效過後房仲對房屋的使用權自動失效,鑰匙也得歸還屋主。

最常發生的糾紛是鑰匙拿了充當二房東,轉租大賺黑心錢,再者是店面拿來頂讓承租者或房仲人卻跑了,防範鑰匙被動手腳,房仲及屋主自保之道,鑰匙圈上頭註明物件名稱、地址售價、經紀人,房仲公司扣環,也是合法登記的最好證明。東森新聞 – 2015年12月10日

 

房市到底會不會向下沉淪?

財政部公佈2015年1至9月土增稅收淨額,全台前9月土增稅淨額718億元,較2014年同期少53.6億元,減7%!基本上,不動產依然有自住需求存在,且根據報導自用需求約占整體不動產買賣70%,自住或自用依然是主要購買主因。

未來幾年的房價,台灣是否會像日本或愛爾蘭一般,房價落入長期的修正,的確因區域會進行修正。並且在少子化的趨勢下,未來房價也應該只會回覆到正常物價水平,由市場供需決定其價格,很難再出現過去十年飆漲一倍至數倍之狀況。

根據主計處資料統計,營建業2014年2015年同期對經濟成長率表現差距近七倍,表示目前景氣真不是很好,從今年第四季10月初央行降息開始,就可以很明顯知道政府對於房市的態度!建議未來有自住需求買家,可趁危機轉入買進。風傳媒 – 2015年12月10日

 

林三淡翻盤 移居人口變多

高房價使過去被稱為「林三淡」供給過剩區域,反而進駐人口變多,徹底擺脫「鬼城」封號;臨近北市永和、板橋、土城等區域因房價太貴,人口流失居前3名。林三淡目前房價維持在2字頭水位,人口流失高區域,房價在32~45萬元上下。

據新北市民政局資料,2015年與2014年人口數11月變化,人口成長最多行政區以「林口區」成長2.5%最多、接著是淡水區1.9%、八里區1.2%、三峽區0.9%、五股0.8%。流失最多永和,今年11月人口數22.5萬人,較去年底減少1785人。

緊鄰台北市的區域逐漸退出人口移居行列,主因在房市多頭時一波波上漲,超過購屋人預算範圍,且像中永和舊公寓居多,換屋產品少,促使購屋人選擇更遠但更便宜,又有重劃行政區,三重在捷運支撐下價格上漲,也促使購屋人向外移動。中時電子報 – 2015年12月8日

 

京站宅變旅館 北市府再戰日勝生

正因美河市仲裁案而飽受爭議的日勝生,其子公司萬達通得標京站地上權宅,日前卻被查獲違規做日租套房,而萬達通近來申請放寬六戶做旅館使用,則還在審理當中。但據了解,市府高層仍認為日勝生是「一屋多賣」指示捷運局進行討論。

2015年初查獲京站違規做日租套房,已開罰90萬。京站所在商三區依都計法可做旅館用,但因當初日勝生合約並未載明可做旅館,也未向北市府提出變更契約和提出改建旅館計畫。而未來如使用強度變強,將要求日勝生提出新回饋金方案。

市府高層表示,現在正與日勝生談美河市仲裁案,未來也還有捷運南港聯開案權利金,豈可對同一廠商,卻以不同標準看待?而日勝生的台北轉運站BOT案也未有合理理由更改合約。對此,市府高層執意以和日勝生總體談判的概念辦理。住展房屋網 – 2015年12月9日

 

台灣自己炒出來 高房價成市價奇蹟

台北市房價所得比超過15,換句話說小老百姓要不吃不喝超過15年才買得起房子,房價所得比世界第一,創造出另類台灣奇蹟,民眾:「買房對我來說壓力負擔會很重,它大約占薪水6成。」買不起比比皆是,買得起民眾也覺得負擔很大。

薪水不漲但房價卻節節上漲,政府出招打房,實益不大,學者云「解決高房價直接增加有效供給,供給跟需求達到價格均衡,價格就會下降,至少在需要買房子或者是需要居住空間這些無殼蝸牛也好,或者是年輕族群也好就能夠安身立命。」

買房未來看狀況,如果房市比較低時候,民眾會考慮再進場,景氣房市狀態不太好,還會觀望。要解決高房價問題,最好辦法就是一邊凍漲房價、一邊提高民眾所得,加上翻轉有土私有財的觀念,以租代買才能真正擺脫買不起房子的夢魘。TVBS – 2015年12月2日

 

贈房難節稅 富爸媽改贈現金

現行遺產及贈與稅稅率於2009年調降為10%後,贈與移轉棟數逐年攀高,在2014年寫下5.5萬棟天量,不過截至2015年10月止,僅4.3萬棟,年減7.9%,約減少3000餘棟,預估2016年約5.1萬棟,可能是實價登錄上路後,首次量縮一年。

遺贈稅率同時由50%驟降為10%,減幅高達8成,當時讓不少富爸媽趨之若鶩,想不到短短幾年,房地產市場走弱,不少贈與後買賣被課徵天價所得稅的案例,讓不少家長開始思考更精準的贈與策略,也讓這股7年來的贈與大潮逐漸退燒。

贈與節稅先樂後苦,贈房反成燙手貨,推究主因,贈與取得者在未來移轉時,將以贈與當年土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本,由於課稅基礎與市價至少相差3到5倍,併入所得稅計算後稅率十分驚人,反而辜負了父母贈與的美意。中央社 – 2015年12月2日

 

房地合一稅前 購屋潮刺激買氣

搶2015年底最後房地合一「節稅期」,11月建物移轉棟數「回溫」。根據統計顯示,除新北市10月相比持平及台南市月減3.9%外,其他四都均回溫13%~37%,顯見省稅購屋已經在發酵。1~11月交易量仍年減17%,創下民國90年新低紀錄。

六都2015年11月交易量較10月微增,台北市建物移轉棟數為2,533戶;新北市有3,897戶;中和、新店與板橋撐盤,市郊以淡水及新莊為主力。桃園市移轉棟數達3,418戶;台中市量衝3,867戶;台南市交易1,606戶;高雄移轉有2,814戶。

房仲公司指出,房市進入第4季傳統旺季,加上省稅購屋心態影響,交易量擺脫大半年的低迷氣氛,月增量15.1%,年增率也回溫1.5%。不過全年交易量比去年減少了17%,推估總成交量約27萬戶,將寫下90年25.9萬戶以來的新低紀錄。卡優新聞網 – 2015年12月2日

 

傳統觀念影響 以房養老市場冷

台灣將邁入超高齡化的社會,你還相信養兒防老嗎?兩年前行政院推出以房養老,拿房子抵押換現金當養老金,因為條件門檻很高,沒人申請,現合庫推以房養老方案,雖然要付利息,但申請條件放寬很多,專家認為還是得先破傳統觀念。

有土斯有財,要把房子當傳家寶!養兒不能防老保養品才能防老,但防不了台灣人口越來越來老,現在三個年輕人養一個老人,二十年後一個年輕人就得養一個老人,既不能靠孩子要不就靠房子,合庫推出商業型以房養老,每個月領4萬。

兩年前行政院就推出以房養老,門檻太高,得是獨居老人而且沒法定繼承人,房價在中低收入戶標準以下,綁手綁腳綁到沒有老人來報到,綁更緊的當爸媽的那顆心,自己房子窩完給孩子窩,台灣傳統觀念爸媽留給你,永遠都想再留給孩子。華視 – 2015年12月1日

 

持有稅改革雖路遙 此時不做待何時

北市府舉辦2015年度第二次公有地招商大會,不過業者看來興趣缺缺。至於理由,主要是北市去年開始大幅調高房屋稅,2016年又要調高地價稅,稅負變重,導致成本太高、利潤壓縮。不過平心而論,景氣問題恐怕才是開發商卻步的主因。

公有地開發案必須中長期經營,才有獲利可能;因為土地是公市有,所以開發上也有若干限制如地上權等。然而台灣人口紅利即將由正轉負,生產力衰退,直接影響經濟,大型開發案風險因此升高,政府效能又不見提升,業者自然裹足不前。

房地合一實施,產生若干反效果。房產持有稅,已有許多討論,除有名無實的囤房稅外,稅基更是其中關鍵。目前所見改革方向,主要是提高調整頻率,如公告地價從每三年一調改為一年一調;討論每幾年調整一次,根本沒有切中問題核心。住展房屋網 – 2015年12月3日

 

近3年購屋坪數縮小 千萬宅成主力

房地合一上路,投資者紛紛退場。2015年全台不動產買賣移轉棟數進入「26萬棟保衛戰」,但隨著購屋需求,仍有自住民眾選擇在交易量低點時入市。以台中市及高雄市為例,1,000萬元內住宅民眾高達7至9成,顯示該價仍為購屋主力。

1000萬在台北市、台中市及高雄市三地能購入的房屋坪數相差甚遠。據統計數據顯示,台北市可購入坪數約為17.4坪、台中市則為45坪、高雄市為55.7坪,中南部兩都分別為北市的2.58倍及3.2倍。只要選對區域,保值抗跌性相對高。

台灣政府打房,房價開始逐步下修,買方市場觀望氛圍濃厚,已從豪宅市場轉為小宅市場,購屋型態逐步轉型,市場活絡程度回歸價格本身,故買賣雙方對價格差距則是影響交易量的關鍵,房仲網站更需提供全面化資訊及完善的優質服務。中時電子報 – 2015年12月12日

 

台北租金漲不動 房產投資展望差

台灣房市自2014年起出現價格漲勢減緩、交易量下滑;來到2015年,仍持續以上趨勢不變,部分地區房價已反轉,交易量更呈現急凍狀態。就目前情勢來看,除非最後一個月有突破性發展,否則2015年移轉凍數很可能跌破30萬棟大關。

2016亞太區房市趨勢報告,台北排名雖上升一位,從2015的18位升到2016的17位,在四小龍中敬陪末座,甚至被香港超越。對此,該報告便直言,近期房產租稅政策變革造成干擾及選舉造成不確定性,是台北房產投資前景看淡主因。

投資展望排在我們前面的國家房產持有及交易實質稅負比我們低?答案昭然若揭。稅負增加讓成本拉高,投資者當然會三思;但再和其他國家比較,台灣各項房產稅負反而偏低、過輕,尤其稅基更是失真,必須選擇適當時機點做修正改良。住展房屋網 – 2015年12月11日

 

全國未辦登記土地 近萬公頃

根據內政部資料顯示,近年列冊管理未辦理登記土地數量一路增加,截至2014年底為止,未辦繼承登記土地共有33.8萬筆,面積總計達到9,410公頃,相當於1/3個台北市;另外,未辦理繼承登記建物則有1.26萬棟,面積也高達28.9萬坪。

依土地法規定,列管棟數資料,雖然被繼承人身故時,繼承人就取得房屋或土地,但是必須登記後才能處分,若未能在規定時間內辦理登記,主管機關就會列冊管理15年,然後移送國產署標售,整個流程走完後仍未標脫,最後再登記為國有。

房地合一稅上路後產生的繼承行為,因繼承人間無法順利協商,導致未在時限內辦理登記而被列冊管理,建議民眾有大筆不動產繼承可能發生時,應該先行做好節稅規畫,試算現金贈與划算,還是利用自住免稅額優勢,或者重購退稅較划算。中時電子報 – 2015年12月12日

 

房仲看跌2016年房市 小跌1成

面對房地合一新制上路,多數買方依然「按兵不動」。房仲業者公布調查,約有7成受訪者看跌房價,小跌「1成」為市場共識,53%認為未來半年不是進場時機,預測2016年房產市況將轉為中性,價格回應買方需求,市場就能恢復活力。

整體觀察,看漲2016年Q1比例有12%,看跌則是67%,小幅下跌3%~10%的受訪者高達52%。60%的買家認為理想價格要比實價登錄的成交行情低10%以上,顯然買賣雙方卡在對價格認知的落差,雙方必須加強溝通,才能突破成交障礙。

2016年奢侈稅退場,市場累積10萬戶餘屋將全數出籠,形成大賣壓,但全球資金豐沛,利率低,房價雖走跌,有可能蛋黃區,中低價位產品將帶頭反彈,重劃區與新成屋則持續「多殺多」,投資型套房、豪宅則繼續走冷,僅呈現個案表現。卡優新聞網 – 2015年12月12日

 

房屋繼承棟數 今年可望創新高

現行遺產及贈與稅的稅率2009年調降為10%後,繼承與贈與移轉棟數逐年攀高,2015年開始,贈與潮7年來首次下滑,但繼承棟數卻一枝獨秀,截至2015年10月,繼承棟數達4萬865棟,年增2.4%,增加973棟,到年底將會創下史上新高。

近年來台灣人口老化及房地產價值居高不下,遺產總額中減除免稅額達1200萬元,加上繼承而移轉土地房屋不課土地增值稅、契稅,對長期未移轉,土地增值稅驚人標地,只要繼承人不複雜有共識,或是寫妥遺囑,身後處理可能更為划算。

此外,房地合一上路,財政部考量個人如未及出售即死亡,繼承人取得房地的時點及原因難以控制,允宜將被繼承人取得時點納入考量,「繼承取得」且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得兩種狀況,可以選擇適用非房地合一的舊制。中央社 – 2015年12月11日

 

明訂陸資來台投資不動產規範

內政部2015年12月7日發佈明訂大陸地區人民來台投資許可辦法之投資人申請取得、設定或移轉不動產物權之規範。以下稱為「大陸地區人民來台投資許可辦法之投資人依物權許可辦法規定申請取得、設定或移轉不動產物權之規範」如下:

大陸地區人民來台投資許可辦法第五條「陸資投資事業」之台灣地區公司。其包括一、大陸地區人民來台投資許可辦法之投資人在台灣地區設立之分公司。二、大陸地區人民來台投資許可辦法第五條所稱「陸資投資事業」之台灣地區公司。

內政部說明,公司登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本,標註有「陸資」者,應請該公司提供最新之股東名冊,發行股份總數或資本總額之比率有無超過三分之一;並應檢附切結書聲明是否屬實,如有不實願負完全法律責任。買購不動產新聞台 – 2015年12月8日

 

陸房市投資暴利已過

中國經濟學家表示,房市暴利時代已經過去,中國目前仍在消化過去10年內經濟過熱的後遺症,但經濟還是能達成軟著陸, 7%的經濟增長速度雖屬正常增長的回歸,各種低迷產業也在重新洗牌,包括存貨、過剩產能皆需要一段時間清理。

房市方面,多數城市的收入與房價比例已回歸正常區間,房市暴利已經過去,隨著收入與房價比例收窄後,房地產投資回報也回歸正常,但仍須注意風險,尤其是商業地產,在沒有政策調控和限購令的情況下,商業地產的供應量正快速增長。

此外,目前中國經濟成長下滑主要是結構性問題,經濟學家認為應從供側改革,應以結構調整為主線,把短期需求管理政策和中長期結構性改革結合,提高經濟增長品質和效率。而房地產市場仍在調整中。短時間內很難靠房地產來帶動經濟。中時電子報 – 2015年12月8日

 

海外置產 今年破千億元

跨國性組織CCIM協會公布統計,台灣今年流到海外不動產的投資額,估已首度突破1千億元,刷新最高紀錄,其中光是保險公司就大買超過5百億元。展望2016年,房市恐要再盤整2年,房價會微幅下修,游資出走海外的趨勢方興未艾。

台灣近年來游資非常積極的湧入國際房地產市場上,很多台灣人購置不動產的手筆之大、引發美國高度注意。因為這一波台灣房市已連續走大多頭格局長達12年,近2年才開始修正,主要是政策打房加上市場漲多必然下跌的正常回跌機制。

房地合一實價課稅元旦將實施,2016全年整理格局不變;台灣市場欠缺「買點」,進入2017年,市場期待新執政團隊會振興房市、振興經濟的實質牛肉端出,且市場也預期,台北市高額的房屋稅有機會修正,屆時房市才有機會作正向轉彎。中時電子報 – 2015年12月8日

 

亞太房產投資 台北倒數第5

據「2016年亞太區房地產趨勢」報告,2016年台北不動產投資前景,在亞太區排名倒數第5,表現不優。房產專家提醒,這不一定是壞事,因為2016年自住市場交易量會上升,房價也會下跌,和剛出爐的2016房市期望字"跌",不謀而合。

投資前景前5名分別是東京雪梨墨爾本,大阪和胡志明,而台北沒有前5,只有後5,投資專家保守看待台北房市,但對一般老百姓來說,可不一定是壞事。許多房屋空了好久,為應付不動產市場冷清清,打出免1年租金,得綁租5年奇招。

2016年台灣不動產景氣房市期「望」字,希望跌跌不休的民眾,有36%高居第一,希望快快降的有18%,希望翻盤的有11%,有專家更預測台灣各地都出現表現不一的房價跌幅,明年房價下修1成,不無可能,民眾想買房子,不妨再耐心等等。華視 – 2015年12月8日

 

英國不動產 拉回可進場

美國REITs因美國預警升息的可能性,殖利率明顯上揚而回檔整理,英國不動產則因英國民調出脫意願增加至53%,短線投資氣氛不利,因而明顯走低。法人指出,中長線經濟增強有利不動產表現,在基本面無虞下,近期拉回可考慮進場。

美國升息時點漸趨明朗,對美國REITs業者而言,倒是利空出盡。區域配置方面,美國與歐洲內需仍有擴張空間,地產經濟數據趨向正面,對於不動產物業景氣仍具支撐;至於亞洲,除日本外,香港與新加坡短期景氣仍受到大陸景氣放緩影響。

未來幾年房地產市場將持續表現優秀,尤其歐洲房地產市場中還有一些具有增長潛力的區域。雖然未來幾個月內市場可能還有波動,但地產股票除了具有流動性、質量及多元化等優點外,還能為投資者提供收益與資本增長的潛在雙重利益。中時電子報 – 2015年12月7日

 

人民幣貶值致房價上漲 地產商現并購潮

中國人民幣貶值對房地產影響非常大,肯定造成房價上升,未來地產將現並購、

重組潮。在未來的十年中會出現新時代情況下的新地產。不可能因為“互聯網+”出現產業就沒了,也不可能由於其他產業發展較快而導致房地產行業慢速發展。

並購、重組、整合”可能是下一步地產商的大潮流和大趨勢,而且勢不可擋。如果企業能適應,抓住整合機會就能發展,如果不能適應,可能就走向下坡、出局。

按房地產行業發展道路跟原來相比,有很多不同的地方,需要在幾方面下功夫。

第一,在地產模式的轉變上下功夫。過去拿地就賣,后來拿地蓋好房,再后來跟

互聯網結合,房地產模式不斷地轉變。第二,地產轉型過程中需要專業化、細分化、網絡化、工業化、科技化等,要把不同產業價值與地產價值結合、嫁接起來。鉅亨網新聞中心2015/12/14

 

年底銀行回歸“八五折” 購房人入市

臨近年底,購房人普遍關注著銀行的利率及放款動向,而現今大部分銀行都已回歸“八五折”也給很多購房人吃了一顆定心丸。2015年10月底央行第五次“降息”,銀行首套房的貸款利率也隨之下調,這無疑刺激大部分購房人蓄勢待發。

中國2015年對房地產市場無疑是個政策紅利年。五次降息前的6.15%對比下降了1.25%百分點,繼續創下歷史新低,而其中北京(樓盤)首套房貸款平均利率僅為4.39%。而在整體貸款利率大幅降低的環境下,銀行首套房利率也是不增反降。

接近年底的銀行在利率上頗為給力,僅僅有個別中小銀行出現放款收緊情況,其余大多數銀行的平均放款周期都在7—10個工作日左右。因為處在月初階段,所以銀行額度尚且比較充裕,臨近月底時銀行面臨盤賬結算可能放款會略顯收緊。鉅亨網新聞中心2015/12/07

 

樓市過度杠桿 破壞中國經濟兩大罪魁

中國經濟正處在一個向更注重消費和更加可持續增長轉型階段,增速放緩是可以接受。中國經濟再平衡是一個微妙、具有風險過程。中國市場有可能導致轉型偏離預計方向。逆周期宏觀調控政策削弱了經濟增長速度,經濟放緩凸顯這些擔憂。

中國已經進入“十二五”規劃的收官之年,並推出“十三五”規劃,在避免經濟出現危機的條件下,如何堅定地推進經濟調整和改革。2014年中國人均(按購買力平價計算)超過了12000美元,接近經濟發展中面臨“中等收入陷阱”區間。

目前中國經濟增速放緩,再加上對中國債務狀況、房地產市場過度繁榮、影子銀行風險等問題普遍擔憂,中國陷入這一陷阱風險越來越大。中國對於上述風險十分謹慎,經濟快速增長的背后,不穩定、不平衡、不協調、不可持問題十分突出。鉅亨網新聞中心2015/12/07 

 

香港面對地產與政治霸權問題

香港面對住屋問題是一個要用政治手段解決的政治問題。香港問題是城市不是股市,用熊市和牛市二分法來界定,經濟與政治從來密不可分。一個城市奉行什么經濟制度,往往是政治角力和博弈結果。所謂經濟制度,說穿了,就是遊戲規則。

香港內耗不斷,跟整個社會在經濟上呈兩極化(economic polarization)。香港人收入與財富嚴重不公平分配,因市場上出現寡頭壟斷(oligarchy),某些人在市場上擁有過大權力;如何分配和運用(或濫用)權力,是政治問題多於經濟問題。

香港政府必須介入市場撥亂反正,當然是以政治決定,對那些呼吁政府堅守積極不干預政策死硬派來說,這是當頭棒喝。回歸前,港英政府就是以奉行積極不干預政策為借口,市民不要奢望政府幫他們解決問題,因為政治本身就是問題所在。鉅亨網新聞中心2015/12/14