104年12月號(252期)

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日期:2015/11/19

預售屋屬權利買賣 非房地交易 

國稅局說明,民眾買預售屋,若仍在興建中即出售,代表未交屋,未辦理移轉登記,因此並非該房地產所有權人,此時出售屬權利交易,也就是俗稱的預售屋「紅單」,其所得應併入出售年度的綜合所得稅結算申報,而非屬不動產交易所得。

納稅義務人出售預售屋的所得,是將該權利出售所獲得的利益,屬於所得稅法第14條規定之財產(權利)交易,納稅人應以交易時實際成交價,倘查得漏報所得額超過25萬元,且漏稅額超過1萬5千元,將依所得稅法第110條規定處罰。

如該民眾未依規定申報而經稽徵機關查獲,將依所得稅法第110條規定,就所漏稅額分別處以2倍或3倍以下罰鍰,納稅義務人如有出售預售屋,獲得財產交易所得一定要誠實辦理申報,如果有漏報情形,應儘速辦理補報,以免遭補稅處罰。中央社 – 2015年11月7日

 

買賣成本差很大 萬稅爺駕到! 

近年房地產稅務政策不斷調整,負擔金額年年高升,房屋稅與地價稅因屬持有稅,故以產權移轉時間為界,賣屋前稅金由賣方負擔,之後則由買方支付,買方辦過戶,需負擔契稅、印花稅與登記規費,稅金收皆以『房屋評定現值』計算。

最近北市將房屋標準單價大幅調漲平均增加一點六倍,故以此為稅基的三項賦稅也會跟著成長。另外每三年調整一次的土地公告地價亦呈現走升趨勢,因此印花稅與登記規費可說是腹背受敵,兩者皆漲,對購屋民眾來說還是在可負擔範圍內。

對賣方而言,交易完成後,隔年報稅時申報財產交易所得稅,消費者若提供成交採實價核實申報,假使無法舉證售屋成本,則依房屋評定現值課稅。房屋評定現值愈接近市價,對買方權益有所差異,因房屋評定現值高,買方繳交契稅就增多。住展房屋網 – 2015年9月16日

 

屋主不逃了 北市委售量腰斬  

房地合一明年就要上路,逃命波提前終止,房屋新委售量幾近腰斬!房仲統計今年10月1日至11月8日成屋、預售新委售量,較7月至8月8日全台萎縮35.9%,其中台北市更萎縮43.8%。主因景氣不好,賣不到好價錢,屋主乾脆先觀望。

近來房市震盪,升息也遙遙無期,使許多屋主乾脆緩一點出售。並且,目前房仲業者也多將重心放在成交議價上,而非開發屋主,也是新委售量縮的主因。同時無奢侈稅壓力的屋主寧可且戰且走,無利可圖轉出租,也使委售表現趨於弱勢。

10月委售要在年底前順利完成交屋的機會不大,是逃命波提前結束的原因之一。雙北市今年8∼10月新委售量與去年同期相比減少2成。新北市三峽出現委售潮社區「皇翔玉鼎」78戶,占總體戶數15%。是目前資訊中,委售量最多的社區。 中時電子報 – 2015年11月10日

 

2016房市續冷 量價均跌1成  

台灣經濟研究院舉辦「2016台灣總體經濟預測」研討會表示,儘管房地產仍是民眾主要投資工具,加上政府局部鬆綁,但2016年房地合一稅上路,台灣房市輕稅時代宣告過去,加上政府打房,銀行授信成本墊高、推案去化率不如預期。

台灣打房,資金外流及美國年底前恐升息等因素干擾,2016年房市景氣將進一步下滑。預估今年全年房屋移轉棟數面臨26萬棟保衛戰,衰退幅度達17%之多,房價呈個位數百分比下跌。在基期因素下,明年房屋交易量將往1成左右靠攏。

至於價格方面可以看到全台北中南都有價格鬆動的情況,預估跌幅為高個位數百分比至1成左右。台灣產官學者預估,明年初的總統大選,對房市的影響不大,房市主要反映基本面,主要反映供需以及稅制變革,完全取決於房地合一稅效果。中央社 – 2015年11月5日

 

房屋稅加重 空屋率改善  

營建署公布低度使用住宅情況,俗稱「空屋率」,全國低度使用住宅占存量比例103年為10.30%,較102年減少0.2個百分點,共84萬9,869宅,其中新北市11萬多宅,居冠。空屋率略減與房屋稅有關,屋主將閒置空屋出租減輕稅負負擔。

「空屋率」是利用房屋稅籍資料與台電用電資料計算,將11、12月平均用電度數低於60度住宅,界定為低度使用(用電)住宅。98年至103年,全國空屋率占存量比例從11.49%逐漸降低至103年則降為10.30%,共計有84萬9,869宅。

空屋率與房市經常出見反向關係,房市上漲,對房屋利用不太積極,因租金報酬率太差,房價太高,因此房子丟在那邊待售。屋主不願賠售,轉進租屋市場,這是空屋率改善最大原因。空屋率是否能持續改善,要視建商有無持續增加新屋量。中時電子報 – 2015年11月5日

 

都更牛步 超級房地產稅修正卡關

房市進入半休眠狀態,不少建商看淡後市,手中都更案也紛紛打退堂鼓或先行放慢腳步。學者專家指出,現階段都更案成功率不到5%,呈現牛步化,究其原因,台北市實施超級房屋稅、都更條例修正案遙遙無期,是阻礙都更的兩大關鍵。

台灣都更案的成功率不到5%,主要是都更條例修正案延宕3年多、妾身未明,又台北市自103年7月1日起課徵高額房屋稅,讓都更戶面臨都更後住不起窘境,這兩大因素深深影響都市更新的發展。專家建議,政府應從教育都更申請人作起。

另政府應提出都更協助制度的長期計畫,例如都市更新教育與認證、都市更新長期低利融資、代理實施者制度及專業證照與評核制度、都市更新預診制度等,強化公開資訊平台,簡化程序,讓都更戶早日完成都更,減緩地主和實施者間矛盾。中時電子報 – 2015年11月4日

 

蛋黃區淪陷 大台北房價明年更低

9月底,中央銀行降息半碼,結束連續16季凍結,市場上出現異同聲音,其實降息宣示意味較大,因貸款100萬元,貸款20年、無寬限期,僅省下約60元,買便當都不夠,購屋人要注意的是未來供給量大幅增加,房價「低還有更低」。

雖然目前大台北地區的房價跌回2年前水準,但房價這樣的修正幅度。台北市新成屋房價2013年第2季,每坪為86萬4,2015年第2季統計,每坪81萬元,新成屋房價回跌6.3%。台北市中古屋同樣高點修正8.3%,目前每坪63萬8,000元。

這波房市修正主要來自於政策的壓力,從「蛋黃區」開始,政策包含:囤房稅、豪宅稅、台北市提高新建房屋構造標準單價1.6倍,種種改革對於投資買盤、中高端的豪宅市場影響最大,加上公告地價3年調整,都會刺激屋主增加出售意願。智富月刊 – 2015年11月2日

 

選後房市可望放量 大舉推案

台灣明年實施房地合一稅,儘管2016年台灣總體景氣,各界預期不如今年好,房市亦同,大型建商,擁本業、轉投資事業穩健競爭力,相信明年會有房市剛性自住需求,計畫2016年持續伺機進場購地,大選後房市可望放量,會有新推案。

以潤泰新為例,擁有三大獲利引擎,包括房地產本業,以及轉投資流通量販事業、壽險業。包括松山車站BOT,amba Hotel飯店開幕營運,購物商場CITYLINK營運,辦公已100%出租、突破2,000元,插旗「軌道經濟」,將進入開花結果期。

潤泰第三座車站商場,預計內湖捷11,可能進度會在明年有所突破;第四座車站商場,預計是松山車站大樓斜對面市民大道六段的地上權案,法人預估,潤泰新下半年營收和獲利表現,估計潤泰新全年EPS從5元起跳,不排除挑戰6元。中時電子報 – 2015年11月2日

 

房仲建立機制 把關海外置產安全

投資海外熱潮方興未艾,卻也隨建案邁入交屋之際,交易安全的問題逐漸浮出檯面,內政部日前發表聲明,提醒房仲業者在從事海外不動產仲介業務時,應遵循國內不動產相關法令,並建議製作海外不動產說明書,不過目前仍處於爭議階段。

目前市場上經營海外不動產的業者越來越多,仍缺乏完整管制措施及法令規範,督促政府早日樹立相關管理規範。消費者在進場前要慎選品牌才是關鍵,尤其擁有全球通路業者更具保障,審核建案及出場機制是否健全,也是需要考量的重點。

目前台灣在四大投資熱國,柬埔寨、泰國、菲律賓及馬來西亞,制定「海外不動產產權報告書」,揭露建案資料、產權說明、售價表、稅務詳情,以及買賣契約等五大內容。有專業律師負責審核貸款、服務費收取標準及投報率等,提供諮詢。富比士地產王 – 2015年10月21日

 

中資 五四三條款該鬆綁乎?

最近有不動產業者見房市景氣下滑,經濟前景不見起色,出面呼籲政府應拿掉中國資金來台買房的「五四三條款」限制,開放陸資,提振經濟。專家表示想法似乎難受認同,應認真思考提升建築品質、調整房屋售價來提升銷售機會較為實在。

所謂的「五四三條款」,是指中國來台買房者三年內不得出售、中資屋主一年內最多只能在台停留四個月、房貸成數最高限制五成。後來內政部再加入「限制同一社區陸資取得不動產以10%為上限」一項規定。實施該條款,並不算太嚴格。

以澳洲為例,澳洲政府為杜絕中資炒作不動產,要求要繳交12萬台幣以上申請費、成交價越高申請費呈級距上調,且房屋不得閒置,買房申請要經過監管審查。若買房子違反規定,可處3年有期徒刑或罰款。相比之下,台灣規定並不算嚴格。住展房屋網 – 2015年11月2日

 

7成民眾 賣房只願降1成

房屋持有成本低,房價大跌不易!房仲公司市調機構調查發現,對售屋者來說,高達近7成只願意降價1成售屋,且有近2成民眾不願降價出售;此外,考慮未來房價不易上漲,及明年房地合一上路,有高達25%賣方考慮在年底前售屋。

此外,調查房屋持有者近期售屋意願,有24.4%的屋主有意賣房,原因是有37.7%認為「未來房價不易上漲,想獲利了結」,另有28.7%屋主認為「房地合一稅制上路,出售房屋成本增加,想在年底脫手」;「自住換屋需求」則占16.4%。

今年全台房市交易量創10年來新低紀錄,對近期不願出售房屋的屋主,有72.8%是因為「自用房屋,暫不出售」,其次則有11.9%屋主認為應該「持續保留房屋置產」,9.5%則認為「買方殺價幅度大,對價格不滿意,且沒有售屋急迫性」。中時電子報 – 2015年11月5日

 

新交屋潮失真 10月房市買氣仍凍

10月全台六大都會區建物買賣移轉棟數全部出爐,台灣歷經9月景氣燈號連四藍之後,第三季GDP年增率反轉為-1.01%,經濟疲弱加深房市買氣觀望。10月然比9月小增5.9%,但年增率仍衰退16%,皆創民國88年以來同期新低紀錄。

據統計全台前9月房屋交易量近20萬戶,年減17.1%,交易量為民國90年以來新低。專家分析,前9月全台買氣明顯收斂,平均每月2萬2204戶,若年底傳統購屋、交屋旺季加持,買氣逐步回穩,今年全年交易量將落在27萬戶左右。

分析台北市10月買賣移轉共2241戶,月減7.4%,年減9.6%。新北市10月建物買賣棟數3862戶,月增19.8%,年減11.1%。台北市沒一區交易量達300戶以上,主要是自住盤支撐,未見投資客,顯見雙北市實際二手房市交易仍未明顯回溫。中央社 – 2015年11月3日

 

共構宅退燒 南勢角捷運宅7度標售

捷運宅的熱度降溫,位在新北市中和南勢角捷運站的共構宅,6次招標,竟然無法脫標,價格不斷下修,11月中要進行第7次開標,不過房地產業者預估,要全數脫手機率不高。過去標售熱度很高,但最近景氣太差,連標好幾次都賣不掉。

根據過去紀錄,台北市捷運局標售「南方之星」從2012年第1次開標,流標率就高達40%,第2次也有30%,經過6次標售,還有80戶未脫標。共構宅比起建設公司興建案,房價相對合理,但因政府打房,雖條件好,觀望多,沒人敢標。

連標6次沒有完全脫手,每多標1次,價格向下修正5%左右,現在台北市捷運局將進行第7標,總計80戶,55戶一般事務所,25戶住宅,坪數12.9~52坪間,不過房市專家認為,大坪數的共構宅,因為總價太高,要全數出脫,難度相當高!民視 – 2015年11月1日

 

高雄輕軌試營運 房市旺起來

高雄一心路和凱旋路附近,在高雄水岸輕軌開工之後,構成便利生活圈,近期通車試營運,更聚集人氣,包括友友建設、城揚建設、永信建設等多家建商,在水岸輕軌C1站附近,搶進推新案,爭取首購族青睞,「全都是因為輕軌的加持」。

高雄水岸輕軌捷運宅魅力之一,因為大家看好輕軌捷運通車後的生活便利性,高雄輕軌也將持續扮演驅動房地產市場的重要力量,因此,除了水岸輕軌C1站之外,夢時代購物中心後方的區域,也就是C5站附近,將有建商陸續進場推案。

水岸輕軌C1站附近的大樓住宅,買家有一半以上,都是區域型住戶,另外的來自南高雄、鳳山的客源,主要是看中水岸從C1站搭乘輕軌,即到統一夢時代購物中心以及高雄展覽館、和高雄市立圖書總館等亞洲新灣區所有商圈和生活圈。中時電子報 – 2015年10月31日

 

上半年房價趨勢分數 七年最低

營建署發布上半年「住宅需求動向調查」,在看跌房價者持續增加下,欲購置住宅者的「房價綜合趨勢分數」降至77.4分,創下近七年最低,顯示房市景氣持續走緩。未來趨勢分數降至74.1分,這個分數創下民國98年上半年以來最低。

這項調查已邁入第12年,房價趨勢分數如果是100分,自去年第2季已跌破100分,已連續五季低於100分。低於100分則代表看跌者多於看漲者,對未來一年房價下跌者占54%,平者占29.1%,超過看漲者16.9%,顯示房市景氣持續走緩。

以六都而言,今年上半年房價綜合趨勢分數皆低於100分,台南市、台中市仍高於80分,新北市、高雄市及桃園市仍逾70分,以台北市67.1分最低。受訪者認為購屋後需減少的日常生活支出占37%,其次29%認為會因此減少其休閒娛樂。中時電子報 – 2015年10月31日

 

政府真有打房?會打掉經濟?

打房話題滿天飛,柯P說他不打房,否則台灣經濟會垮;接著財政部長張盛和回應立委質詢時則說,政府近期相關措施不是打房,是抑制投機、健全房市。只不過,業者信誓旦旦說政府就是在打房,房仲更說打房沒平抑房價,反而打掉經濟。

專家表示,打壓交易量或平抑房價,和居住正義的確無直接關聯;因為政府該保障的是人民居住需求,而非買得起房子。

打房一詞源於對岸,而放眼全球,事實上也只有中共政權的相關措施堪稱打房;如限購令、第二屋不准貸款,甚或不准漲價。這些才叫打房。用這樣的標準,台灣政府哪有打房?還差得遠呢!台灣居住正義,說來說去,台灣政府有打房嗎?  

主流媒體也跟著起舞,認為政府不該打房,因為這無助實踐居住正義。推動房地合一課稅,稅率卻採單一、無累進,並無抑制投機炒作功能,充其量只是把過去不良的制度房地分離課稅導致稅基偏失稍作修正,但政策與手段還有改善空間。住展房屋網 – 2015年11月2日

 

居住正義 政府應退居二線

隨著高房價引起民怨的議題延燒,居住政策也成為本次總統大選的熱門議題。房市現今已是買方市場,政府角色應往後退,讓買賣回歸市場機制。讓既有空屋以合理價格釋出或出租做為社宅,「住者有其居」,才是符合「居住正義」的目標。


相較先前房市的高供給、高房價,政府雖以管制措施打房,但面對現今交易量低迷的問題,政府應改運用誘因及輔導手段,讓建商及投資客將供給釋出。社宅政見,蓋在高雄、嘉義等房價較低區域,不叫居住正義,只是迎合選票的政治支票。

許多城市都提出租金補貼的政策提供給該地區的年輕人,而政府也應設立機制,先讓有需要的年輕人能在大台地區住得起房子,在不會造成產業崩盤的前提下,盡量將政府干預程度降低,使房價回歸市場機制,讓民眾以合理價格取得房屋。住展房屋網2015年11月9日

 

房地合一稅上路、明年房價跌乎?

台灣經濟研究院最新分析,今年房市前9個月的成交量,較去年同期萎縮17.13%、交易價格呈現個位數衰退,六都及北台灣是今年房市的重災區,明(2016)年在房地合一稅上路、奢侈稅期退場下,預估量、價會各再出現近一成跌幅現象。

明年選舉影響房市現況,馬習會兩岸關係,會有助於房市表現。2015年房市顯有亮點,僅台北市A級辦公租賃市場景氣延續穩健上揚,空置率以台北敦北╱南商業區減少最為顯著,明年房市唯有價格下跌,才能使供應高峰轉化為銷售高峰。

展望明年前景落於悲觀,「距離信心回升的距離,還非常遙遠」,房市走向進入空方景氣循環因素,多項課稅政策調整,包括北市房屋稅稅基及稅率調整,房地合一課稅確定,「台灣房地產的輕稅時代已成歷史」,均是造成房價鬆動的因素。中時電子報 – 2015年11月6日

 

房仲估明年房價緩跌5~10%

離明年房地合一上路將屆,屋主已有「降價才有機會成交」認知,根據房仲業者委託市調機構所做的調查,有6成9屋主願意降價10%內,由於目前利率仍低,且買賣雙方價格認知差異大,不少屋主賣不到好價格乾脆不賣,或出租加減賺。

對有意售屋的來說,近期會考慮出售手中房產,有37.7%屋主認為「未來房價不易上漲,想及早出售獲利了結」,而有28.7%的屋主則認為「明年房地合一稅制上路,出售房屋成本增加,想趕在年底前脫手」,有「自住換屋需求」則佔16.4%。

另對近期不願出售房屋屋主而言,有72.8%是「自用房屋,暫不出售」,其次則11.9%屋主認為應該「持續保留房屋置產」,9.5%屋主認為「買方殺價幅度大,價格不滿意,沒售屋急迫性」。房仲評估明年房價不會大跌,僅緩跌5~10%幅度。富比士地產王 – 2015年11月5日

 

解決老屋問題 推整建、補強就可行?

根據住展統計,大台北116萬戶屋齡超過30年老房子,若都更翻新成新房子,按過去五年速度來算,要花2300多年才能完成。專家表示,老房子不一定要靠都更,只要整建、修繕維護,補強老房子建築結構,房子便可住到50、60年。

舉例來說,大家都知道老舊大樓外牆磁磚剝落問題嚴重,甚至已有數起行人被掉落磁磚砸傷意外。而台北市府將這類老舊大樓列管,並要求管委會改善,可大部份管委會處置都很消極,住戶普遍不肯花錢重貼磁磚,頂多架個攔置網作預防。

建築物整建、修繕後就能繼續住,道理全天下人都曉得,但在大台北就是難推動,這是不可否認的事實。都更就能換到新房子,進度尚且緩慢,更何況要住戶花大錢去整建老舊建築物?這不是天方夜譚嗎?關鍵是「人多嘴雜、沒人想花錢!」 住展房屋網  2015年11月7日

 

慘! 國有地標脫率創新低

財政部國產署日前公布第5批國有土地地上權開標結果,結果顯示11件僅供標脫2件,標脫率僅18%左右,表現明顯不濟,更創下4年新低,標脫率低的原因除了不動產市況不佳、觀望氣氛濃厚外,缺乏精華區的大面積地源也是原因之一。

國產署今年共有5批、46件國有地地上權招標,最後標脫15件,全年標脫率為32.6%;若以金額來看,國產署原設定今年權利金目標為30億元,但由於第5批權利金規模達23億餘元的招標案僅脫標2件,因此全年權利金已確定無法達標。

國產署目前正評估是否於年底前再推標案,找尋好物件,初步鎖定為年初曾兩次流標國泰營區、北市中山設計產業園區、光華商場旁希望廣場、高雄陸軍服務社等大面積的國有地,盼能藉由增加土地條件的誘因、吸引更多有興趣的業者出手。住展房屋網 – 2015年10月28日

 

待售新屋創新高 學者:還未觸頂

全國去年共有近85萬戶空屋(低密度使用住宅),空屋率10.3%,4年來少3.5萬戶,空屋率減少原因是因景氣不好,房屋使用率增加關係。去年第4季新建待售餘屋有3.8萬宅,創下新高,顯示房市買氣持續低迷,學者說,餘屋量未觸頂。

營建署「2014年低度使用住宅與新建餘屋」統計,凡平均用電60度以下定義低度使用宅,就是空屋,去年全國空屋率為10.3%,因全國共828萬3000多戶住宅,有85萬戶空屋,較前一年減少0.2個百分點,與2010年相較減少3.5萬戶。

空屋率以新北市與高雄市最多,各有11.8萬宅與10.8萬宅,台北市為6.4萬宅。以比例看,雙北市空屋率維持在7%至8%左右,低於宜蘭、雲林、嘉義、花蓮等縣市14%以上,相較雙北空屋率走低,桃園10.99%的空屋率卻呈現增加趨勢。中時電子報  2015年11月7日

 

房地產REITs後市續旺

近期因聯準會遞延升息時點,而歐洲與日本央行擴大QE的傳言不斷,導致長債殖利率有下滑趨勢,帶動了全球REITs指數走揚,不論成屋銷售、成屋中間價、新屋開工、房屋市場指數及標普╱CS 20大城市房價指數等表現均依舊續旺正向。

美國不動產經紀商協會數據,9月成屋銷售月增4.7%、達555萬戶,高於市場預估為過去5個月來第4個月成長,而9月全美成屋中間價則為22.19萬美元,較去年成長6.1%。此外,美國10月NAHB房屋市場指數為64,是10年以來新高。

從景氣循環角度,當全球經濟逐漸從谷底回升時,因為房屋需求增溫,房租成長,再加上供給跟不上,房地產也會水漲船高。市場仍預期年底聯準會將升息,若從美國升息角度來看各區域REITs表現,前較看好美、歐、日等成熟國家市場標的。中時電子報 – 2015年10月30日

 

都更卡關 北市擬推公開鑑價

台北市政府推動都市更新多年,惟整合困難,過去都更沒有公開鑑價制度,權益分配爭議不斷,導致都更時間漫長,導致成效不彰。北市府表示,將明訂「公辦都更實施辦法」,並公開鑑價基準、引導民辦換軌等機制,以突破都更當前困境。

台北市政府舉辦「國際公共論壇活動」,「都市更新條例」自1998年公布,有228件都更案通過核定,僅147件動工,平均拖1.5年才動工;另外未動工79件,其中有3642戶已簽了同意書,卻因都更延宕,都更推動陷入困境,無家可歸。

此外,為協助民辦轉都更案的調解,也將成立「都市更新調解委員會」,未來將建立公開鑑價基準,委託估價師公會評定、背書。若協調失敗、都更案因故無法推定,只要認定基於公共安全、公共利益、緊急需要,就可轉軌為「公辦都更」。富比士地產王 – 2015年10月29日

 

房東申報租金過低 恐補稅挨罰

國稅局近期查核102年度綜合所得稅結算申報案件時,針對未列報房屋出租租賃所得者,參照當地一般租金標準,重新核定租賃所得,包租公、包租婆出租房屋賺取房租,依法要申報所得稅,以免被國稅局視為惡意逃漏稅,反被調整補稅。

所謂「當地一般租金水準」,指的是財政部每年頒布的房屋及土地當地一般租金水準作為判斷基準。以台北市103年度的租金水準為例,是以房屋評定現值的19%計算,租金收入只要高於這項水準,就不必擔心「低報」租金收入的問題。

官員強調,國稅局是基於核實課稅原則,不過,包租公若是出租房屋給他人,並做營業用途使用,國稅局在核定其租金收入有無低報時,並非採納房屋評定現值的一定比例計算,而是按照實際調查結果,或是公證契約等,綜合判斷租金水準。中時電子報 – 2015年11月10日

 

房仲力推3階段計畫 變全房產顧問

今年前9月國內8大房仲品牌淨減少約300家,某房屋集團開始全力推動「全房產平台」3階段計畫,透過集團跨部門資源整合,要將傳統房仲經紀人打造成為全方位的「全房產顧問」,最終目標將開放此平台,與其他業者進行策略合作。

在房市交易低迷之際,房仲品牌及服務更為重要。房仲以平台概念整合集團優勢,未來顧客只透過通路、一位房仲經紀人,即可通盤了解成屋、新屋、預售屋及海外不動產完整資訊,要將傳統房仲經紀人打造成為全方位的「全房產顧問」。

房仲公司三階段長期計畫,第一階段進行基礎教育訓練及系統整合,第二階段推動全房產認證,將房仲經紀人變成類似銀行理財專員,第三階段將不僅銷售公司產品,還將與包括住商不動產、大家房屋、建商、代銷、及海外業者共同合作。中時電子報 – 2015年11月9日

 

打房 大選後政府加碼救房機率增

房市確實已轉為買方市場,無加重打壓的必要。最近有不少建商大老出面喊話,希望政府鬆綁房市管控措施、甚至呼籲政府救市。專家預測,這些大老的期望明年可能成真,且無論未來總統大選由誰勝出,加碼救房市的機率都已愈來愈高。

從今年央行宣布放寬新北、桃園等六行政區的選擇性信用管制措施,到金管會宣布調降保險業投資不動產報酬率門檻,都顯示政府對房市的態度已從過去的打壓,轉向為鬆綁、或可視為拯救。現台灣經濟脆弱,總體經濟更禁不起一絲動盪。

政府鬆綁房市的理由,是房市與總體經濟已出現下行風險,若持續不小幅鬆綁,經濟情況勢必更差。有趣的是,打壓房市到底會不會影響經濟,地政系學者與財金系學者各執一詞,看法截然不同,但房價跌幅過大造成金融體系衝擊是事實。住展房屋網 2015年11月5日

 

無感降價 舊北市議會BOT再流標

房地產不景氣,台北市舊市議會地上權案儘管將權利金大打對折,降至32.28億元;但因目前房市景氣不佳和「五大案」陰影,以及權利金折價的部分換成要求40%樓地板面積無償使用,根本不算降價。因此三度招標仍無人投標而慘遭流標。


北市財政局已將新的招標方案呈給市長,會召開說明會。強調由於該案規定未來開發總容積樓地板面積,需保留至少40%,作為台北城市願景館及文化觀光類的NGO總部,並無償讓北市府營運,導致業者獲利空間大受影響,因此才會流標。

商仲業者指出,40%的5000餘坪空間均作商辦使用,據內政部實價網揭露,每坪月租金行情1500-2000元,45年租金計算,將損失約近34億。部分業者認為該地上權案只是表面降價,得標業者損失40%樓地板面積的租金收益,剛好而己。住展房屋網 2015年11月5日

 

打房錯了嗎? 建商應與人民站一起

著名財經學者馬凱教授,應邀中華民國建築經營協會演講時表示,建築業不要一昧怪政府打房、打壓產業,應該去省思民眾為何討厭建商、民眾對政府打房叫好、民眾跟業者站在對立面?唯有業者跟民眾站在一起,才是真正實現「居住正義」!

在高房價的時代,買得起房子的家庭咬牙繳房貸,買不起房子則產生怨恨建商、代銷與房仲,把房價炒高,少數人得到好處,但苦果卻由全國人民一同承受,這是一個不公不義的發展與結果,業者出來呼籲政府不該打房,人民也不會支持。

馬凱呼籲,建築業者應體悟「誠實的力量」,將建案資訊公開透明,勿以爛建材充當高檔貨賣昂貴價格,建設誠實公正的「公道企業」,爭取全民認同,人民才會和建築業站在同一方,重新建立建築業形象,來達到真正的「社會企業」目標。住展房屋網 2015年11月7日

 

打房拖下水 家具街封街特賣沒人來

景氣差,拖累家具買氣!台北市歷史最悠久的南昌家具街,2015年以來,生意就比往年差了60%,舉辦封街大特賣,滿滿都是廣告促銷,效果也不如預期。業者說,以前是忙到沒時間吃飯,現在民眾都只是來看看而已,真的花錢買的不多。

因為景氣不好加上選舉因素,我們2015年跟2014年的營業額,就差了差不多60%。以前我忙到連吃飯時間都沒有,現在封街特賣,人潮還是沒變多,工作人員比消費者還要多,店東只能掃地,或直接坐在門口展示椅聊天,思緒未來方向。

都怪房地產景氣不好,加上國外品牌,以DIY家具低價搶市,衝擊國內家具業,開業50、60年老闆,拿著手工原木椅,一面替品質掛保證,一面嘆氣,想像如何引進較有設計感的家具,像是流線型的椅子、省空間的床頭櫃,要力拼轉型。民視 – 2015年11月8日

 

雙北房貸違約增加 恐再拖累房市

根據內政部不動產資訊平台的資料顯示,雙北地區的房貸違約增加,第2季這兩地購置住宅貸款的逾放、催收金額均有明顯提高,台北市逾放年增約五成,新北市逾放年增四成,在房市氣氛轉差、房價下跌之際,恐再拖累房市。

打房重災區的雙北市,房貸違約增加中,台北市第2季逾放金額約25.9億元,相較去年同期增加五成,較兩年前倍增,同時房貸的催收金額約22.8億元,年增近三成,逾放比也提高至0.17%。新北市的逾放金額為21.5億元,年增四成。

全台逾放件數處於減少狀況,台北市每季穩定維持約300件逾放、新北市約700多件,對房貸規模、房市交易量仍屬於極低比例,但逾放及催收金額提高,顯示打房政策所鎖定精華區、高總價房屋、新屋、高資產,明顯受到更大衝擊。經濟日報  2015年11月8

 

全球住宅投資排名 美國第一 

2016將是台灣這一波海外置產「穩健期」,根據世界住宅投資排名中,美國因經濟明顯復甦以及房價觸底反彈,被評選為最具潛力的投資地區,其中舊金山受惠於科技產業蓬勃發展,聚集高所得族群帶動租金上漲,成為最具成長潛力城市。

政府打房政策逐漸出爐,市場瀰漫不安氣氛,約在3年前,國內投資人便逐漸將目光轉移到國外,掀起一波海外置產潮。然而截至今年第3季,預估投資海外市場的資金已超過800億元,預估全年度可望突破千億元門檻,年成長率高達3成。

北美市場經濟成長穩健,向來受到全球各地富豪青睞,即便受金融風暴而一度高度緊縮,但長期來看仍穩健成長,舊金山、洛杉磯最具投資潛力,特別受到中國及其他亞洲買家青睞;西雅圖也受惠於高科技產業及世界移民首選等因素竄紅。富比士地產王 – 2015年10月29日

 

資金寬鬆 大陸百城房價連6回升 

中國持續寬鬆的貨幣政策,中國人民銀行連續6次降準,5次降息。中國指數研究院公布百城房價指數,中國大陸100個城市(新建)10月份住宅平均價格比上個月上漲0.30%,為連續第6個月房價回升。其中,深圳房價一年大漲超過3成。

大陸百城房價自今年5月份止跌回升後,百城住宅均價已連續6個月呈現月增走勢。大陸百城10月住宅平均價格為每平方公尺人民幣1萬849元,月增0.30%,漲幅較9月擴大0.02個百分點;年增率為2.07%,漲幅較9月擴大0.71個百分點。

北京、上海等十大城市10月(新建)住宅均價為每平方公尺2萬191元,月增0.65%;年增6.65%,漲幅較9月擴大1.01個百分點。一線深圳房價比去年同期大漲32.66%,居首位;上海上漲12.21%;北京上漲6.44%;廣州房價年減2.56%。中央社 – 2015年11月1日

 

全球最大房地產泡沫在倫敦  

根據瑞士銀行(UBS)公布的全球房地產泡沫指數報告,倫敦指數最高,房地產價格過高,地小人稠香港則排名第2。瑞銀以房地產價格對收入比,及房地產對房租比例等數據計算全球房產泡沫指數,指數超過1.5代表房地產有泡沫化危機。

報告指出,2003年以來,將通貨膨脹率列入考慮,房地產價格已飆漲40%,倫敦6%的房價高於2007年創下的最高價位,其它地區同時期的房價下跌18%,如果將倫敦居民的平均薪資自2007年以來下跌7%來看,倫敦的房價更是貴的離譜。

倫敦房價面臨回跌風險,無法預測何時會發生。日前倫敦目前平均房價近50萬英鎊(約新台幣2500萬元),價格讓居民深感「高不可攀」。房價過高包括雪梨、溫哥華、舊金山、阿姆斯特丹、日內瓦、巴黎、蘇黎世、法蘭克福及新加坡。中央社 – 2015年10月31日

 

強國人民買房 房價狂飆 影響經濟

瑞銀(UBS)發表2015年《瑞銀全球房地產泡沫指數》報告,15個城市中泡沫化最嚴重的是倫敦,泡沫化指數高達1.88,其次為香港,為1.67,兩者都被列為具高度泡沫化風險的城市。另被列為房地產高估城市,雪梨、溫哥華、舊金山等。

15城市都是中國資金大舉買房城市,或許並非巧合。全球泡沬指數按房價所得比、房價房租比、房貸GDP比、營造業產值GDP比,以及城市相對於全國房價比計算,貴到離譜 全球之最!香港、倫敦買房價格 分別可租屋33年、30年。

許多強國資金,尤其亞洲資金,尋求「穩定投資天堂」,把倫敦、香港、雪梨、舊金山等城市當成目標,薪資下跌,房地產卻仍遭推到新高主因。中國資金在全球到處肆虐,對當地人沒有帶來好處,反讓房價扭曲到妨礙經濟成長與居住權利。民報 – 2015年11月9日

 

化解房地產庫存 習近平喊話  

中國國家主席習近平近日表示,要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展,防範化解金融風險,加快形成融資功能完備、基礎制度紮實、市場監管有效、投資者權益得到充分保護,顯示中國房地產庫存問題嚴重,房市刺激政策會繼續進行。

今年中國大陸解除限購令後,中國政府更陸續推出房市利多政策,9月底更加碼優惠政策,在不實施限購的城市,首購頭期款比率不低於25%,購房者可跨地貸款。業者預測,明年房地產新開工、投資仍可能繼續下滑,宏觀經濟壓力較大。

習主席表態提及投資者權益保護和防範金融風險,能提升投資者信心,購房意願增強,對比潛在買家已在今年8月前完成購房需求,雖然各城市庫存已有所減少,一部分人因一二線城市房價上漲,把購房計畫推遲至明年,期待庫存房價。中時電子報 – 2015年11月11日

 

大陸住房 嚴重供過於求

華爾街日報報導,中國住房的供過於求是拖累中國經濟增速的原因之一,據統計,中國未出售房屋總面積達4.3億平方米,實際情況可能比數據呈現的嚴重,部分竣工或沒上市銷售建案不列入統計,因此實際庫存可能比數據顯示的更大。

截至8月底,中國住房庫存4.3億平方米,較去年增加15.7%。國際貨幣基金組織(IMF)統計,2014年中期,房屋庫存相當於4個月銷量,而地方庫存超過2年銷量。今年前8個月中國大陸房地產投資僅增長2.3%,創近7年以來新低。

中國政府將想盡一切辦法降低庫存量。去年底中國陸續祭出房市寬鬆政策,9月底,中國政府才將購買首套房頭期款自30%調降至25%,藉此拉抬房市。今年前8個月已完工但未售出房屋建築面積增長了15.7%,增幅低於去年全年25.6%。中時電子報 – 2015年10月18日

 

加國大城市房價被高估 面臨修正

加拿大房屋抵押暨房屋(CMHC)表示,在其調查的全國15個大城市中,11個城市都有房價被高估的情形。加拿大的大城市房價均被高估,面臨修正風險,多倫多及溫哥華房價升幅更是超過經濟基本,經濟不是很好的城市,房價依舊偏高。

報告指出,多倫多市房價高估的情形最為嚴重,與經濟成長及人口結構等基本不符。溫哥華市亦有同樣現像,但高估情形較多倫多稍好。至於溫尼伯(Winnipeg)、勒吉納(Regina)、薩斯卡東等西部城市,經濟情況雖不好,但房價依舊偏高。

加拿大房市自2009年以來,歷久不衰,經濟學家不斷提出警告稱,房市隨時有修正的風險。會軟著陸,或是崩盤,意見不一。根據國家銀行房價指數,加拿大的房價自2009年4月以來,已上升45%。多倫多更上升72%,溫哥華上升51%。中央社 – 2015年10月30日

 

海外不動產夯 新壽跟進倫敦獵樓

繼國泰、富邦人壽赴倫敦買樓,新光人壽也跟進!擬投資英國倫敦不動產。今年新光人壽董事會已授權在200億元額度內,投資英國倫敦跟日本東京商辦,此次交易案仍須等待主管機關核准金額、購買的商辦大樓名稱等,目前屬於緘默期。

受到金管會投資不動產最低收益率緊箍咒的影響,壽險業紛紛錢進海外獵樓。今年至今,光是國泰人壽與富邦人壽的投資金額就高達454億元,已超越去年交易總額;如今,新光人壽也跟進,倫敦不動產商辦的投資租金收益率可達4%以上。

近年來金管會陸續對壽險業海外投資鬆綁,原只開放購置自用不動產,前年又開放投資商用不動產,且將專案審查改成備查制,壽險龍頭國壽法令一開,2012、2013年就砸了14億人民幣(約新台幣71億元)前進上海,在中國上海購置新樓。中時電子報 – 2015年10月31日

 

房仲公司 錢進馬國房市

國內房仲業龍頭信義房屋,繼跨足日本及大陸房市後,正式宣布前進馬來西亞,與馬來西亞合成集團合作,銷售吉隆坡Aria建案,總銷金額15億元,明年將赴吉隆坡成立門市,後續結合中華賓士、中華置地及住商不動產共同銷售大馬物件。

信義房屋1993年赴大陸,為國內登陸的房仲業者先驅,又於2009年前進日本不動產市場,信義經過充足準備後,目前選定馬來西亞為進軍東協國家第1站,銷售大馬物件只是開始,未來可替客戶做轉租或委售,後續還會評估東協其他國家。

初期以服務客戶為主前提是要經濟前景展望佳,且房市交易透明,提供客戶長期穩定的海外地區。銷售大馬物件,除透過信義房屋直營門市之外,還會與中華賓士及中華置地等緊密合作,後續也會結合同一集團的住商不動產一起共同銷售。中時電子報 – 2015年10月31日

 

大陸掃房團 買柏林600間房

德國媒體報導,大陸炒房團之前已橫掃澳洲、加拿大、美國和日本,現在把目標鎖定德國首都柏林,。過去7年,中國已向全球房地產市場投入高達400億美元資金。不過,大陸炒房團因為墊高房價影響居住權,也引發當地民眾抵制。

大陸股市6月大幅下滑後,更多投資者逃離股市,在海外購買房地產,越來越多人盯上柏林,與上海房價相比,柏林的房子簡直是廉價兜售,主要是德國房地產政策是以保障居民居住,房地產調控核心思想是反對住宅空置、反對炒作。 中央社2015-10-28

 

赴港賣房 單日來客是台灣10倍

台灣建商日前赴香港舉辦「2015台灣宜居大展」,在香港九龍灣國際展貿中心舉行,建商共設84攤,並安排專業論壇及房市講座,介紹台灣食衣住行、法律生活主題;區域發展、建案介紹,也邀請旅居台灣港人分享移居台灣經驗。

建商有台中市12期重劃區「久樘香坡」及靜宜大學對面的大樓新案;慶仁建設推薦國美館特區「之間」及7期「林境」;聚合發建設主推7期聚合發「天廈」及「獨秀」、「湖心泊」,和同集團坤悅開發12期「君山」、「泰若天成」。

港客購屋目的以退休、度假居多,且多半鎖定交通方便、生活機能佳地點,周邊有綠地更加分,價格反倒在其次,尤以鄰近捷運、綠帶、食衣住行便利地段的房產,對港客最具吸引力,詢問度高,現場「之間」單日來客是台灣10倍。聯合報2015-11-04

 

海外置產投報穩定 房仲搶大餅

近年海外置產熱度不墜,除最早赴日本銷售房地產信義房屋,由於相對穩定的投報、健全的交易制度,吸引歐美各國政府基金及商業基金投入日本房市,因地緣及文化的接近性,也吸引不少國內房仲業者搶食大餅。

除信義外,台灣、大師、東森、21世紀、全國等房仲,都有日本房產「貨源」銷售。大型房仲業者經營區塊以東京都為主,但已有愈來愈多業者代銷如關西地區大阪、京都,甚至北海道或沖繩等地房地產回台銷售。

房仲業在日本經營主要分二種形態,多數採加盟體系,開發新成屋或預售屋,回台以加盟店通路或舉辦說明會等方式銷售。另是設立直營門市或營業處,除預售代租等客戶服務,也持續深耕當地,開拓中古屋市場。經濟日報2015-11-06

 

海外置產熱 房仲:空頭警訊

海外置產熱潮延燒逾40年,房產仲介指出,從1971年我退出聯合國開始,國人就出現海外移民、置產買房熱潮,至今共有5波,雖然每次原因不盡相同,但海外置產者將資金大批帶往國外,對國內房市與經濟是空頭警訊,不得不慎。

第二波1978年,當時因台美斷交,第三波海外置產潮在1990年代,全民瘋股票、股市上萬點時期。第四波發生在1996年台灣首次直選總統,當時中共試射飛彈、兩岸情勢緊張,引發海外置產移民潮,隨著政治穩定,很快就結束。

目前台灣正處於第五波海外置產潮,尤其較近日本東京為領頭羊,其次東協各國,再來才是美、加、歐洲、澳紐等國,這波投資熱潮主因為台灣政策打房,存款及租金投資報酬率過低,熱錢向外流竄,適逄全球打房警訊,不得不慎。聯合報2015-08-10